不動産を売却してお金を受け取ると、売主は自分で譲渡取得を計算する必要があります。
譲渡所得には譲渡所得税が課税され、確定申告にも必要なので、どうやって計算するか知っておくと安心です。
今回は、不動産を売却した際の譲渡所得を計算する方法や、計算に用いる取得費と譲渡費用の種類を解説します。
不動産売却時における譲渡所得の計算方法は？
不動産を売却した際の譲渡所得の計算式は「譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）」です。
譲渡収入金額とは単純に不動産を売却して得たお金のことで、取得費はその不動産を購入するのに要した費用、そして譲渡費用は売却時にかかった費用です。
取得費は費用から減価償却分を差し引かなければならず、減価償却費は「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」で求めます。
償却率は建物の構造や用途、耐用年数などによって変わってくるので、所有している物件がどれに該当するかを確認するようにしましょう。
もし、不動産の取得費用がわからない場合や、取得費が譲渡収入金額の5%未満だった場合には「取得費=譲渡収入金額×5%」の計算式を用いて算出します。
不動産売却時の譲渡所得計算で使う取得費に含まれるもの
取得費は不動産の購入時にかかった費用ですが、取得費に含められないお金もあるため注意が必要です。
取得費として認められるものとしては、不動産の購入代金や住宅など建物の建築代、仲介手数料、設備費などが挙げられます。
土地の購入代金はそのまま全額取得費として計上しますが、建物は年数とともに老朽化などで価値が下がるため減価償却費を差し引いて算出します。
取得費に計上できないものとしては、リフォーム費用や火災保険料や管理費・修繕積立金、住宅ローン保証料などが代表的です。
取得費はあくまで不動産を購入するために費用なので、取得後にかかったお金や取得と無関係な費用は含まれないと理解しておきましょう。
不動産売却時の譲渡所得計算で使う譲渡費用に含まれるものとは
不動産の購入ではなく売却する際にも何かと費用がかかるため、譲渡所得の計算時には売却時の費用である譲渡費用も売却代金から差し引けます。
譲渡費用の代表的な項目として、売却時に不動産会社に支払う仲介手数料や広告費用、売買契約書の印紙代、登記にかかる費用などが挙げられます。
また、土地を売るために建物を壊した際にはその解体費や、土地の測量費も譲渡費用として計上可能です。
そのほか、不動産を第三者に貸していて、売却に伴い立ち退いてもらう場合の立ち退き料なども譲渡費用に含められます。
一方で、転居のための引っ越し費用や固定資産税は、売却に直接関係しないので譲渡費用とは認められません。
まとめ
不動産売却の譲渡所得は譲渡収入金額から取得費と譲渡費を差し引いて求めますが、取得費には土地建物の購入代金など、譲渡費用は売却時にかかった仲介手数料などが含まれます。
取得費や譲渡費用に含まれる項目でも計上し忘れると譲渡所得の金額が上がり、結果として課税額が上がってしまうため、見落としのないよう注意してください。
