賃貸経営をしていると、必ず発生するのが建物や設備の修繕です。
外壁塗装、給湯器交換、エアコン交換、室内リフォーム、原状回復工事など
築年数が経過するほど修繕費は大きくなっていきます。
特に大手ハウスメーカーで建築されたアパート・マンションでは、建築後の管理や修繕も
そのままメーカー系列会社へ依頼しているケースが多くあります。
もちろん、大手ハウスメーカーの提案には安心感があります。
施工品質、保証、建物構造への理解など、メリットもあります。
しかし一方で、オーナー様からよく聞くのが、
「見積金額が高い気がする」
「本当にこの工事が今必要なのか分からない」
「他社と比較したことがない」
「言われるがままに修繕している」
というお悩みです。
修繕費は高い、安いだけで判断してはいけません
修繕費を見るときに大切なのは、単純に金額が高いか安いかではありません。
重要なのは、
・工事内容が本当に必要か
・見積内容が過剰になっていないか
・相場とかけ離れていないか
・今すぐ実施すべき工事か
・入居率や家賃維持につながる工事か
という点です。
例えば、外壁塗装ひとつを見ても、足場、塗料、下地補修、防水、シーリング
付帯部塗装など、見積項目は多岐にわたります。
そのため、専門知識がないオーナー様が見積書だけを見て「適正かどうか」を
判断するのは簡単ではありません。
大手ハウスメーカーの修繕費が高くなりやすい理由
大手ハウスメーカーの修繕提案が高額になりやすい理由として以下のような点が考えられます。
まず、下請け業者・協力業者を通じた施工体制になっていることが多く中間コストが発生しやすいこと。
次に、メーカー基準の仕様や保証を前提にした工事内容になるため、地域の一般的な修繕業者よりも高めの見積になる場合があります。
また、オーナー様側が相見積もりを取らないケースも多いため、価格比較がされにくいという事情もあります。
もちろん、すべての見積が不適正というわけではありません。
ただし、比較せずにそのまま発注することは、賃貸経営上の大きなリスクになります。
国土交通省の資料でも、修繕費には大きな幅があります
国土交通省のマンション大規模修繕に関する情報では、大規模修繕工事の目安として
「一戸あたり100万円〜250万円程度」とされています。
ただし、建物の仕様や条件によって工事費は大きく異なります。
つまり、修繕費には明確な一律価格があるわけではなく、建物の状態・施工範囲・業者選定によって大きく変わります。
だからこそ、オーナー様自身が「この金額は妥当なのか？」を確認することが重要です。
原状回復工事も注意が必要です
退去後の原状回復工事についても、見積内容を確認することが大切です。
国土交通省の原状回復ガイドラインでは、原状回復はできるだけ毀損部分に限定し
最低限度の施工単位を基本とする考え方が示されています。
つまり、必要以上に広範囲な張替えや交換が行われていないかを確認することが大切です。
例えば、
・クロス全面張替えが本当に必要か
・床材の部分補修で対応できないか
・設備交換ではなく修理で済まないか
・入居者負担とオーナー負担の区分が適切か
このような確認をするだけでも、修繕費を抑えられる可能性があります。
修繕費を見直すと、賃貸経営の利益が大きく変わります
賃貸経営では、家賃収入を増やすことも大切ですが、支出を適正化することも同じくらい重要です。
仮に外壁塗装や設備交換で数十万円〜百万円単位の差が出れば、年間収支に大きな影響があります。
また、修繕費を抑えることだけが目的ではありません。
本当に必要な工事にはしっかり費用をかける。
不要な工事や過剰な工事は見直す。
このバランスが大切です。
安さだけを優先して施工不良が起これば、結果的に再工事や入居者クレームにつながる可能性もあります。
大切なのは「安い工事」ではなく「適正な工事」です。
こんなオーナー様は一度見直しをおすすめします
次のような場合は、修繕費の見直しをおすすめします。
・大手ハウスメーカーから高額な修繕見積が出ている
・相見積もりを取ったことがない
・築15年以上経過している
・外壁塗装や屋根工事を検討している
・原状回復費が毎回高いと感じる
・管理会社からの修繕提案に疑問がある
・空室が増えているのに修繕費ばかりかかっている
特に築20年前後からは、外壁・屋根・給湯器・エアコン・水回りなど、修繕費が一気に増えやすい時期です。
このタイミングで管理会社や修繕業者の提案内容を見直すことは、今後の賃貸経営にとって非常に重要です。
播磨不動産では修繕費の無料診断を行っています
播磨不動産では、明石市・加古川市・神戸市エリアを中心に、賃貸オーナー様向けの管理相談・修繕費見直し相談を行っています。
現在の管理会社をすぐに変更する必要はありません。
まずは、
・この見積は適正なのか？
・今すぐ必要な工事なのか？」
・他に安くできる方法はないのか？
・入居率改善につながる修繕なのか？
を確認するだけでも十分です。
診断のみのご利用も歓迎しております。
賃貸経営で大切なのは、無駄な支出を減らし、必要な部分に正しく投資することです。
大手ハウスメーカーから出された修繕見積に少しでも不安があるオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。
まとめ
大手ハウスメーカーの修繕提案には安心感があります。
しかし、必ずしもすべての見積がオーナー様にとって最適とは限りません。
修繕費は、賃貸経営の利益を大きく左右します。
だからこそ、見積をそのまま受け入れる前に、
・本当に必要な工事か
・価格は適正か
・他の選択肢はないか
を確認することが大切です。
明石市・加古川市・神戸市周辺で賃貸管理や修繕費の見直しをご検討中のオーナー様は、播磨不動産までお気軽にご相談ください。
