管理会社から外壁塗装の見積りが届いたけど高すぎる気がする…

築15年以上のアパートを所有しているオーナー様から、このような相談をいただくことがあります。

外壁塗装は建物を長持ちさせるために欠かせない工事ですが、工事内容によっては数十万円から数百万円の差が生じることも珍しくありません。

今回は、アパートの外壁塗装の適正価格や、見積りを見る際のポイントについて解説します。

アパートの外壁塗装はなぜ必要なのか？

外壁塗装の目的は単に建物を綺麗に見せるためだけではありません。

主な目的は以下の通りです。

・雨水の侵入防止

・外壁材の劣化防止

・建物寿命の延長

・資産価値の維持

外壁のひび割れや塗膜の剥がれを放置すると、雨漏りや躯体の腐食につながる恐れがあります。

結果的に大規模な修繕が必要になり、費用が大きく膨らむケースもあります。

外壁塗装の目安時期

一般的には10年～15年程度が目安とされています。

ただし、以下の症状が見られる場合は注意が必要です。

・外壁を触ると白い粉が付く（チョーキング現象）

・塗装の剥がれ

・ひび割れ

・コーキングの劣化

・鉄部のサビ

建物の立地条件や施工内容によっても劣化スピードは異なります。

管理会社からの見積りが高いと感じる理由

オーナー様から見積り相談を受ける中で、次のようなケースをよく見かけます。

足場費用が高い

外壁塗装では足場費用が工事費全体の約20％前後を占めます。

建物形状によって変わりますが、見積りの中で大きな割合を占める項目です。

工事項目が多すぎる

必要な工事だけでなく、

・不要な補修工事

・過剰な塗装仕様

・優先順位の低い工事

が含まれている場合があります。

相見積りを取っていない

実は同じ工事内容でも業者によって価格差が生じることがあります。

そのため、最低2社以上で比較検討することが重要です。

実際にあった修繕費削減事例

築28年・8戸のアパート。

管理会社から提案された外壁塗装工事は約350万円でした。

相見積もりの実施、工事内容の精査、必要な工事と優先順位を見直した結果、約190万円で施工することができました。

もちろん、単純に安い業者を選んだわけではありません。

建物状況を確認した上で、適正な価格、必要な工事に絞り込んだことが大きな要因です。

修繕工事は「高い＝良い工事」とは限りません。

適正な工事内容を見極めることが重要です。

外壁塗装で失敗しないための3つのポイント

① 必ず現地確認をしてもらう

写真だけで見積りを作成する業者よりも、現地調査を行う業者の方が信頼できます。

② 相見積りを取る

最低でも2～3社の見積りを比較することをおすすめします。

③ 長期修繕計画を考える

外壁だけでなく、

・屋根

・給湯器

・共用灯

・防水工事

なども含めて計画を立てることで、将来的な支出を把握しやすくなります。

まとめ

外壁塗装は賃貸経営において避けて通れない修繕の一つです。

しかし、提案された見積りをそのまま受け入れるのではなく、本当に必要な工事なのかを確認することが大切です。

特に築20年以上のアパートでは、修繕内容を見直すことで大きなコスト削減につながるケースもあります。

この見積りは適正なのだろうか？
他社の意見も聞いてみたい

そんな時は、第三者の視点で見積り内容を確認してもらうことも一つの方法です。

大切な資産を守るためにも、納得できる修繕計画を立てていきましょう。

【神戸市・明石市・加古川市・三木市・小野市周辺で賃貸管理や修繕相談をご希望のオーナー様は播磨不動産までご相談ください！】

賃貸経営を続けていると、悩みは尽きないものです。

「なかなか空室が埋まらない」「入居者トラブルが怖い」……。そんな不安を抱えている大家さんも多いのではないでしょうか。今回は、多くの大家さんから寄せられる「賃貸経営の代表的な5つの困りごと」について、その原因と具体的な解決策を分かりやすく解説します。

1. 最大の悩み「空室が埋まらない」

賃貸経営の根幹を揺るがすのが空室問題です。空室が続くと経営そのものが破綻してしまいます。

【対策のポイント】

・まずはお金をかけずにできることから始める： 共用部の掃き掃除、室内の消臭（排水トラップの確認）、埃の除去など、内見時の印象を良くする努力をしましょう。

・募集状況の確認： 管理会社が幅広く募集をかけているか、相場に対して家賃が高すぎないかを再確認します。

・家賃を下げる前の「バリューアップ」：安易な値下げの前に、宅配ボックスの設置や無料インターネットの導入など、需要の高い設備投資を検討しましょう。

2. 入居者からのクレーム対応

設備故障などの「ハード面」から、騒音トラブルなどの「ソフト面」まで、クレーム対応は精神的な負担が大きいものです。

【対策のポイント】

・連絡手段の工夫： 電話対応が難しい場合は、LINEなどを活用して受け口を整えるのも一つの手です。

・管理会社への委託： 特に騒音問題などの対人トラブルは、第三者である管理会社に間に入ってもらうのが最もスムーズな解決策です。

3. 家賃滞納への不安

近年は保証会社の利用が一般的ですが、昔ながらの契約では依然として滞納リスクがあり

【対策のポイント】

・保証会社の活用： 契約の途中からでも加入できる保証会社のサービスもあります。（弊社ではそのような商品も取り扱っております）

・法的手続きの代行： 自力での督促は逆恨みのリスクもあるため、管理会社に法的な手続きを含めて任せるのが安心です。

4. 管理会社の対応不足（怠慢）

「空室対策を提案してくれない」「レスポンスが遅い」など、管理会社への不満もよくある悩みです。

【対策のポイント】

・管理会社の選定見直し： 担当者との相性やレスポンスの速さをチェックしましょう。

・要望を明確に伝える： 報告の方法（メールが良いのかLINEが良いのかなど）を含め、自身の希望に沿った動きをしてくれる会社を選ぶことが大切です。

5. 年々下落する家賃

築年数の経過とともに家賃が下がるのは避けられませんが、ただ手をこまねいている必要はありません。

【対策のポイント】

• 利回りで投資判断をする：例えば、120万円かけてリノベーションし、家賃を1万円上げられるなら、利回りは10％です。現在の物件の利回りと比較して、再投資の価値があるか判断しましょう。
• ターゲットに合わせた設備導入：無料WiFiの導入・エアコン設置など、家賃を維持、上昇させるための戦略的な設備投資を検討しましょう。

まとめ

賃貸経営の悩みは多岐にわたりますが、一つひとつ丁寧に対策を講じることで解決が可能です。 「自分一人で抱え込むのは限界がある」と感じたら、信頼できる管理会社に相談するのも立派な経営判断です。

あなたの賃貸経営がより安定したものになるよう、まずは「できることから」一歩踏み出してみませんか？