賃貸アパートやマンションを所有していると、

共用部の清掃はどこまで必要なのか？
定期清掃に費用をかける意味はあるのか？と疑問に思われるオーナー様も多いのではないでしょうか。

賃貸物件の定期清掃は、単純に建物をきれいにするだけの業務ではありません。

入居者満足度の向上、空室対策、建物の異常の早期発見、物件価値の維持など

賃貸経営において非常に重要な役割があります。

今回は、賃貸管理における定期清掃の重要性について詳しく解説します。

賃貸物件の定期清掃とは？

賃貸物件の定期清掃では、アパート・マンションの共用部分を中心に清掃や確認を行います。

代表的な場所としては、

・エントランス

・共用廊下

・共用階段

・駐車場

・駐輪場

・ゴミ置き場

・建物周辺

・集合ポスト周辺

などがあります。

物件によって清掃頻度は異なりますが、定期的に現地へ行き、建物の状態を確認すること自体に

も大きな意味があります。

1．物件の第一印象が良くなる

入居希望者が物件を内覧するとき、室内だけを見ているわけではありません。

駐車場に入った瞬間から、

「きれいに管理されている物件だな」

「なんとなく管理されていない感じがする」

といった印象を受けています。

例えば、室内をきれいにリフォームしていても、

・エントランスにゴミが落ちている

・共用廊下にクモの巣がある

・階段に砂や落ち葉が溜まっている

・ゴミ置き場が汚れている

・駐輪場が乱雑になっている

という状態では、物件全体の印象が悪くなってしまいます。

反対に、築年数が経過した物件でも共用部分がきれいに維持されていれば、築年数は古いけれど、しっかり管理されている物件

という印象を与えることができます。定期清掃は、空室対策という意味でも重要です。

2．現在の入居者の満足度にも影響する

共用部は、入居者がほぼ毎日利用する場所です。

そのため、共用廊下や階段、ゴミ置き場などが常に汚れていると、小さな不満が積み重なっていきます。

特にゴミ置き場の管理状態は重要です。

ゴミ出しルールが守られていなかったり、ゴミが長期間放置されていたりすると、悪臭や害虫の原因に

なるだけでなく、外部からゴミを捨てられる可能性もあります。

定期的に現地を確認している物件であれば、このような問題にも比較的早く対応できます。

長く住んでもらうためには、室内設備だけでなく共用部分の管理品質も大切です。

3．定期清掃は「建物の巡回点検」でもある

私たちが賃貸管理において定期清掃を重要だと考えている理由の一つが

現地を定期的に確認できることです。

賃貸管理では、現地へ行かなければ分からないことがたくさんあります。

例えば、

・共用灯が切れている

・雨樋が破損している

・外壁にひび割れが発生している

・放置自転車が増えている

・不法投棄されている

・植栽が伸びすぎている

・ゴミ出しマナーが悪化している

・無断駐車が発生している

・共用設備が破損している

などです。

オーナー様が遠方に住んでいる場合、このような変化をご自身で確認することは難しいでしょう。

管理会社が定期清掃や巡回を行うことで、清掃と同時に物件の異常を早期発見できる可能性があります。

壊れてから対応するのではなく、小さな異常の段階で気付くことが建物管理では重要です。

4．小さな異常の早期発見が修繕費を抑えることにつながる

建物の不具合は、放置するほど修繕範囲が大きくなるケースがあります。

例えば小さな漏水や外壁の異常なども、早期に発見できれば比較的小規模な補修で済む可能性があります。

しかし長期間気付かずに放置すると、別の部分まで劣化してしまい、結果的に大きな工事が必要になることもあります。

定期清掃・巡回には、

清掃 → 現地確認 → 異常発見 → オーナー様への報告 → 必要に応じて修繕

という重要な役割があります。

そのため、定期清掃費用を単純な「掃除代」として考えるのではなく、物件を定期的に確認する

ための管理コストとして考えることも大切です。

5．管理状態の良し悪しは物件価値にも影響する

築年数は止めることができません。

しかし、同じ築20年・築30年の物件でも、管理状態によって見た目には大きな差が出ます。

定期的に清掃・点検されている物件と、ほとんど手入れされていない物件では、数年後・10年後の状態にも差が生まれます。

特に築年数が経過した賃貸物件ほど、古いから仕方がないではなく、古くてもきれいに維持するという考え方が重要になります。

大規模なリフォームだけが物件価値を守る方法ではありません。

日頃の清掃や小さな修繕を積み重ねることも、長期的な賃貸経営では非常に重要です。

定期清掃で重要なのは、清掃したことより状態を把握すること！

賃貸管理会社を選ぶ際には、単純に

「月○回清掃しています」

という回数だけを見るのではなく、清掃時に物件の状態まで確認しているかも重要です。

例えば、

・共用灯が切れていました

・ゴミ置き場に粗大ゴミが放置されています

・駐輪場に長期間使用されていないと思われる自転車があります

・外壁の一部に気になる箇所があります

など、現地で気付いたことを管理会社から報告してもらえると、オーナー様も物件の状態

を把握しやすくなります。

特に遠方に物件を所有されているオーナー様にとって、管理会社はオーナー様の代わりに

現地を確認する存在でもあります。

【清掃して終わり】にしない賃貸管理が重要です

定期清掃は決して目立つ仕事ではありません。

しかし、賃貸経営を長期的に考えると非常に重要な管理業務です。

・共用部をきれいに維持する

・入居者に気持ちよく生活してもらう

・内覧時の印象を良くする

・建物の異常を早期発見する

・問題があればオーナー様へ報告する

・必要な修繕を早めに行う

こうした小さな積み重ねが、入居率の維持や物件価値の維持につながっていきます。

明石市・加古川市・神戸市周辺で賃貸管理をお考えのオーナー様へ

播磨不動産では、賃貸物件を「預かって終わり」ではなく、オーナー様に代わって物件の状態を確認し、必要なことをきちんと報告する管理を大切にしています。

「今の管理会社がどの程度物件を見てくれているのか分からない」

「共用部の管理状態が気になっている」

「築年数が経過してきたので今後の管理について相談したい」

「管理会社を変更するか迷っている」

といったお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。

賃貸管理は、大きな問題が起きたときの対応だけではなく、問題が起きる前の日々の管理が重要です。

大切な賃貸物件を長く良い状態で維持するためにも、一度現在の管理状況を確認してみてはいかがでしょうか。

夏季休暇のお知らせ

2026年8月11日(火)～2026年8月16日(日)

2026年8月17日（月）から通常通りの営業となります。

※休業期間中にいただいたお問い合わせにつきましては、

8月17日（月）以降に順次対応させていただきます。

公式ＬＩＮＥへのメッセージが可能ですのでご利用ください。

何卒よろしくお願い申し上げます。

賃貸経営をしていると、必ず発生するのが建物や設備の修繕です。

外壁塗装、給湯器交換、エアコン交換、室内リフォーム、原状回復工事など

築年数が経過するほど修繕費は大きくなっていきます。

特に大手ハウスメーカーで建築されたアパート・マンションでは、建築後の管理や修繕も

そのままメーカー系列会社へ依頼しているケースが多くあります。

もちろん、大手ハウスメーカーの提案には安心感があります。
施工品質、保証、建物構造への理解など、メリットもあります。

しかし一方で、オーナー様からよく聞くのが、

「見積金額が高い気がする」
「本当にこの工事が今必要なのか分からない」
「他社と比較したことがない」
「言われるがままに修繕している」

というお悩みです。

修繕費は高い、安いだけで判断してはいけません

修繕費を見るときに大切なのは、単純に金額が高いか安いかではありません。

重要なのは、

・工事内容が本当に必要か

・見積内容が過剰になっていないか

・相場とかけ離れていないか

・今すぐ実施すべき工事か

・入居率や家賃維持につながる工事か

という点です。

例えば、外壁塗装ひとつを見ても、足場、塗料、下地補修、防水、シーリング

付帯部塗装など、見積項目は多岐にわたります。

そのため、専門知識がないオーナー様が見積書だけを見て「適正かどうか」を

判断するのは簡単ではありません。

大手ハウスメーカーの修繕費が高くなりやすい理由

大手ハウスメーカーの修繕提案が高額になりやすい理由として以下のような点が考えられます。

まず、下請け業者・協力業者を通じた施工体制になっていることが多く中間コストが発生しやすいこと。

次に、メーカー基準の仕様や保証を前提にした工事内容になるため、地域の一般的な修繕業者よりも高めの見積になる場合があります。

また、オーナー様側が相見積もりを取らないケースも多いため、価格比較がされにくいという事情もあります。

もちろん、すべての見積が不適正というわけではありません。
ただし、比較せずにそのまま発注することは、賃貸経営上の大きなリスクになります。

国土交通省の資料でも、修繕費には大きな幅があります

国土交通省のマンション大規模修繕に関する情報では、大規模修繕工事の目安として

「一戸あたり100万円〜250万円程度」とされています。

ただし、建物の仕様や条件によって工事費は大きく異なります。

つまり、修繕費には明確な一律価格があるわけではなく、建物の状態・施工範囲・業者選定によって大きく変わります。

だからこそ、オーナー様自身が「この金額は妥当なのか？」を確認することが重要です。

原状回復工事も注意が必要です

退去後の原状回復工事についても、見積内容を確認することが大切です。

国土交通省の原状回復ガイドラインでは、原状回復はできるだけ毀損部分に限定し

最低限度の施工単位を基本とする考え方が示されています。

つまり、必要以上に広範囲な張替えや交換が行われていないかを確認することが大切です。

例えば、

・クロス全面張替えが本当に必要か

・床材の部分補修で対応できないか

・設備交換ではなく修理で済まないか

・入居者負担とオーナー負担の区分が適切か

このような確認をするだけでも、修繕費を抑えられる可能性があります。

修繕費を見直すと、賃貸経営の利益が大きく変わります

賃貸経営では、家賃収入を増やすことも大切ですが、支出を適正化することも同じくらい重要です。

仮に外壁塗装や設備交換で数十万円〜百万円単位の差が出れば、年間収支に大きな影響があります。

また、修繕費を抑えることだけが目的ではありません。

本当に必要な工事にはしっかり費用をかける。
不要な工事や過剰な工事は見直す。
このバランスが大切です。

安さだけを優先して施工不良が起これば、結果的に再工事や入居者クレームにつながる可能性もあります。

大切なのは「安い工事」ではなく「適正な工事」です。

こんなオーナー様は一度見直しをおすすめします

次のような場合は、修繕費の見直しをおすすめします。

・大手ハウスメーカーから高額な修繕見積が出ている

・相見積もりを取ったことがない

・築15年以上経過している

・外壁塗装や屋根工事を検討している

・原状回復費が毎回高いと感じる

・管理会社からの修繕提案に疑問がある

・空室が増えているのに修繕費ばかりかかっている

特に築20年前後からは、外壁・屋根・給湯器・エアコン・水回りなど、修繕費が一気に増えやすい時期です。

このタイミングで管理会社や修繕業者の提案内容を見直すことは、今後の賃貸経営にとって非常に重要です。

播磨不動産では修繕費の無料診断を行っています

播磨不動産では、明石市・加古川市・神戸市エリアを中心に、賃貸オーナー様向けの管理相談・修繕費見直し相談を行っています。

現在の管理会社をすぐに変更する必要はありません。

まずは、

・この見積は適正なのか？
・今すぐ必要な工事なのか？」
・他に安くできる方法はないのか？
・入居率改善につながる修繕なのか？

を確認するだけでも十分です。

診断のみのご利用も歓迎しております。

賃貸経営で大切なのは、無駄な支出を減らし、必要な部分に正しく投資することです。

大手ハウスメーカーから出された修繕見積に少しでも不安があるオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。

まとめ

大手ハウスメーカーの修繕提案には安心感があります。
しかし、必ずしもすべての見積がオーナー様にとって最適とは限りません。

修繕費は、賃貸経営の利益を大きく左右します。

だからこそ、見積をそのまま受け入れる前に、

・本当に必要な工事か
・価格は適正か
・他の選択肢はないか

を確認することが大切です。

明石市・加古川市・神戸市周辺で賃貸管理や修繕費の見直しをご検討中のオーナー様は、播磨不動産までお気軽にご相談ください。

今の管理会社に特に不満はないけど、このままで良いのだろうか？

賃貸オーナー様から、このようなご相談をよくいただきます。

実際、管理会社を変更するオーナー様の多くは、大きなトラブルが起きてからではなく

なんとなく違和感があるという段階で動き始めています。

特に明石市は人口流入が続いているエリアも多く、適切な管理を行えば高い入居率を維持しやすい地域です。

だからこそ、管理会社の対応力によって収益に大きな差が生まれます。

今回は、賃貸管理会社の変更を検討するべきタイミングについて解説します。

1. 空室が3ヶ月以上続いている

募集開始から3ヶ月以上空室が続いている場合は、一度募集方法を見直す必要があります。

もちろん築年数や立地条件によって差はありますが、以下のようなケースでは改善の余地がある可能性があります。

・家賃設定が周辺相場と合っていない

・写真や募集資料の魅力が不足している

・募集窓口が限定されている

・適切な設備提案やリフォーム提案がない

管理会社によって募集力には大きな差があります。

「ある程度空室は仕方ないですね」で終わってしまう場合は注意が必要です。

2. 修繕費が高いと感じる

賃貸経営では修繕は避けて通れません。

しかし、

・相見積もりを取っていない

・毎回同じ業者のみで発注している

・見積内容の説明が少ない・不透明

このような状況では、本来不要なコストを支払っている可能性があります。

特に外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕では、100万円以上の差額が出るケースも珍しくありません。

大切なのは「安い工事」ではなく、「適正価格の工事」です。

3. 管理会社から提案がほとんどない

賃貸管理会社の仕事は、家賃回収やクレーム対応だけではありません。

本来であれば、

・空室対策

・家賃査定

・設備更新提案

・修繕計画

・相続対策

など、オーナー様の収益を最大化する提案を行うべきです。

数年間ほとんど連絡がなく、トラブル発生時だけ連絡が来るような状態であれば、管理体制を見直すタイミングかもしれません。

4. 家賃の下落が顕著

入居が決まらないことを理由に、ちゃんとした根拠を示すことなく

ただ家賃を下げる管理会社は危険です。

特にサブリース契約に多い傾向です。

オーナーに報告なく家賃が大幅に値下げされ、サブリース契約更新時に

家賃が下がっていることに気づき、びっくりされるケースもございます。

5. 管理会社との連絡が取りづらい

意外と多いのがこのケースです。

・折り返しの連絡が遅い

・質問への回答が遅い

・担当者が頻繁に変わる

・説明が分かりにくい

賃貸経営ではスピードが重要です。

入居申込への対応や修繕判断が遅れることで、機会損失につながることもあります。

管理会社を変更するベストなタイミング

もっともスムーズなのは以下のタイミングです。

・入居者の退去が重なった時

・大規模修繕を予定している時

・サブリース契約の更新時

・担当者変更があった時

・管理契約更新時

特に大規模修繕前の見直しは、長期的な収支改善につながるケースが多くあります。

管理会社を変更すると入居者に迷惑はかからない？

入居者に迷惑がかかるのでは？

と心配されるオーナー様も多くいらっしゃいます。

しかし実際には、家賃振込口座や緊急連絡先の変更案内を適切に行えば、入居者へ迷惑が

かかることなく管理移行を行うことができます。

管理会社変更は珍しいことではなく、全国で日常的に行われています。

まとめ

管理会社を変更する最大の理由は、「不満」ではなく「より良い賃貸経営を実現するため」です。

もし現在、

・空室が長期化している

・修繕費が高いと感じる

・家賃の下落が心配

・対応が遅い

という状況が続いているのであれば、一度セカンドオピニオンとして他社の意見を聞いてみる価値は十分あります。

診断のみのご利用も歓迎しております。

明石市を中心に、神戸市西区や加古川市で賃貸管理や管理会社の見直しをご検討中のオーナー様は、お気軽に播磨不動産までご相談ください。

いきなりですが、賃貸管理内容このままで本当に大丈夫ですか？

アパート・マンションを所有しているオーナー様の中には、

・家賃は適正なのか？

・修繕費用は高すぎない？

・空室がなかなか埋まらない…

・管理会社のレスポンスが遅い…

・サブリースだから仕方ないと思っている…

そんな不安を感じながらも、そのまま管理を続けている方が少なくありません。

しかし、管理内容を一度見直すだけで、収益が改善するケースも多くあります。

そこで播磨不動産では、賃貸管理無料診断を実施しています。

賃貸管理無料診断とは？

現在の管理内容を第三者の視点で確認し、

「改善できるポイントがあるか」

を無料で診断いたします。

もちろん、診断だけでもOKです。

無理な営業はいたしません。

このような内容を診断します

① 管理委託料は適正？

毎月支払っている管理料は、本当にサービス内容に見合っていますか？

管理料が安くても、

・対応が遅い

・提案がない

・入居率が低い

では意味がありません。

② 修繕費は高くありませんか？

見積金額が適正かどうか。

同じ工事でも数十万円以上差が出ることも珍しくありません。

播磨不動産では、オーナー様が所有されている物件のエリア・立地

ターゲット層などをしっかり把握したうえで、本当にその物件に必要な

工事かを見極め提案いたします。

③ 空室対策は十分ですか？

ただ募集しているだけでは入居は決まりません。

診断では

・他の不動産会社に空室情報の発信を行っているか

・家賃設定は適正か

・ネット掲載

・写真の質

・募集条件

・リフォーム内容

まで確認いたします。

④ サブリース契約は本当にメリットがありますか？

地域によってはサブリースが必要な物件もあります。

しかし、

明石市・神戸市・加古川市では需要の高いエリアが多く、

サブリースが不要な物件が多いのも事実です。

一般管理へ切り替えることで収益改善できるケースも多くあります。

現在の契約内容を確認し、オーナー様にとって本当にメリットが

あるのかを診断いたします。

このようなオーナー様におすすめ

■管理会社を変えるか悩んでいる

■修繕見積りが高い気がする

■空室期間が長く家賃が下落する

■管理会社から提案がない

■相続した物件でよく分からない

■セカンドオピニオンが欲しい

診断の流れ

① お問い合わせ

↓

② 現在の管理内容をヒアリング

↓

③ 必要資料を確認

↓

④ 無料診断

↓

⑤ 改善案をご提案

※診断のみでも大歓迎です。

よくある質問

管理会社へ連絡されますか？

いいえ。

オーナー様の許可なく連絡することは一切ありません。

必ず管理を変更しなければいけませんか？

そのようなことはありません。

診断だけのご利用も歓迎しております。

診断費用は？

完全無料です。

まとめ

管理会社を変更することが目的ではありません。

大切なのは、

今より良い賃貸経営ができるかどうかです。

まずは現在の管理内容を確認してみませんか？

播磨不動産では、明石市・神戸市西区・加古川市を中心に賃貸管理無料診断を実施しております。

その他の地域のオーナー様もお気軽にご相談ください。