一般媒介契約の特徴

まず、一般媒介契約の特徴は以下になります。

1.複数業者との同時契約ができる

一般媒介契約では、複数の不動産業者に同時に自宅の売却を依頼することが可能です。これにより、複数の業者が販売活動を行い、競争原理を生かして買い手を見つけていくため、機会が広がります。

2.契約期間に制限なし

一般媒介契約は契約期間に制限はありません。専任媒介契約および専属専任媒介契約は、「3か月」という制限があります。短期でも長期でも自ら設定することができますが、一般媒介契約であっても3か月に設定されることが多いのが実情です。

3.売却活動の報告やレインズ掲載は任意

一般媒介契約は、売却活動の報告は任意で、不動産業者が利用する物件情報データベースである「レインズ」への掲載も任意です。

その上で、メリットとデメリットを整理すると以下になります。

メリット：自由度の高さ

他の契約と明確に異なる点は、同時に複数の不動産業者と契約ができることです。ひとつの業者に縛られず、契約期間もないため、状況に応じて最適な不動産業者に契約しなおすということができます。

デメリット：煩雑さ

自由さの半面、複数の業者とコンタクトを取り続けないといけない煩雑さがあります。例えば、内覧の調整や売却活動の状況等は自分で行うことも多くなるでしょう。また、不動産業者Aと不動産業者Bに伝える内容が違うと、情報が不統一になり、買主の混乱を招きかねませんので、注意が必要です。

以上を整理して、一般媒介契約に向いているのはこんな人です。

・売却活動をまだ1社に絞れない人

・売却活動を広く知られたくない人

・売却活動を自分でコントロールしたい人

例えば、地域内に不動産業者AとBがあり、どちらとも信頼できると考えています。A社はネット広告が得意で若い層へのアプローチが期待できます。B社は地元に長く根付いており、地域住民からの認知度が高いです。

両方の業者に販売を委託し、どちらがより効果的な販売活動を行うかをまずは確かめてみたいと考える場合、一般媒介契約は有効でしょう。

以上、自宅を売却する際の契約のひとつである「一般媒介契約」について解説していきました。

・どのように売りたいか

・いつまでに売りたいか

・いくらで売りたいか

このあたりが整理できると、一般媒介契約が自分にあっているかどうかが判断しやすくなるでしょう。

不動産を売却する際には以上の点に気をつけていきながら進めていくことが売却成功の鍵になるでしょう。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約には、以下の特徴があります。

1.一社のみと契約

専任媒介契約は、他の業者に重複して売却活動を依頼することができません。特定の不動産業者に売却の全面的な責任を委ねます。業者はその物件に専念し、効果的な販売戦略を展開することができます。

2.指定流通機構（レインズ）への登録義務がある

不動産業者が閲覧する不動産情報データベースであるレインズへの登録義務があります。媒介契約から7日以内に登録することが義務付けられています。レインズに登録されると、他の不動産業者が物件情報を確認できるようになるため、幅広い問い合わせが期待できます。

3.売却活動の報告義務がある

一般媒介契約とは異なり、売却活動の報告が義務となります。2週間に1度以上と定められています。

4.自己発見取引は可能

自己発見取引とは、自ら買主を見つけて、不動産業者を介さずに直接取引をすることです。専任媒介は一般媒介契約と同じく、自己発見取引が可能です。

5.契約期間は最長3か月

媒介契約の期間は3か月を超えることができません。

以上の特徴を踏まえて、メリット・デメリットを整理していきます。

専任媒介契約のメリット

簡単にまとめてしまえば、緩すぎず・厳しすぎずのちょうどよい契約といえます。

一般媒介契約は自由度が高い半面で、自分でコントロールしないといけない煩雑さもあります。

専属専任媒介契約は、毎週売却活動の報告がある手厚さはありつつも、自己発見取引ができないなど、より厳しい制約があります。

専任媒介契約のデメリット

1社のみに売却活動を依頼することになるため、どこの業者に依頼するかが売却成功の鍵になります。

売却を依頼したらどのような広告活動を行ってくれるのか、どんなサービスがあるのかをしっかりと理解した上で業者選びをする必要があります。

依頼した業者の提案や活動が不十分だった場合、売却に影響が出る可能性があります。

専任媒介契約はこんな人に向いています

例えば、Aさんは信頼できる不動産業者Xに自宅の売却を一任したいと考えています。Aさんは業者Xの専門知識や販売力を信頼しており、一つの業者に責任を委ねることでスムーズな取引を望んでいます。このように、特定の業者の専門性を信頼し、業者との信頼関係を築きたい人には専任媒介契約が適しています。

まとめ

不動産流通推進センターによると、中古物件を売却する際、仲介を依頼する不動産会社と結ぶ媒介契約のうち、最も多く結ばれている契約方式は専任媒介契約とのデータが出ています。

迷ったら、まずは専任媒介契約を軸に検討してみてはいかがでしょうか。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約は一言でいえば、サポートが最も手厚い代わりに制約が多い媒介契約です。

1.自己発見取引はできない

3つの媒介契約（専任媒介契約・一般媒介契約）で唯一自己発見取引ができません。自己発見取引とは、自ら買ってくれる人をみつけて、不動産業者を介さずに直接取引をすることをいいます。

2.複数の業者との媒介契約はできない

専任媒介契約と同じく、一社のみとしか契約できません。逆をいえば窓口を一本化できるため、一般媒介契約よりも負担は少ないといえます。

3.指定流通機構（レインズ）への登録義務がある

媒介契約を締結してから7日以内に指定流通機構（レインズ）に登録する義務があります。レインズは不動産業者が日常的に物件をチェックするサイトです。

4.契約期間は3か月が最長

専任媒介契約と同じく、媒介契約の期間は3か月を超えることができません。3か月という期限があることで、任された業者は3か月以内に売り切ろうという意識が働き、早期売却につながる可能性があります。

5.売却活動の報告義務がある

一般媒介契約は任意、専任媒介契約は2週間に1度の頻度での報告が義務付けられていますが、専属専任媒介契約は1週間に1度です。一番高い頻度で報告をくれるのが専属専任媒介契約です。

以上を踏まえ、メリット・デメリットを整理します。

専属専任媒介契約のメリット

積極的な販売活動が期待できます。1社のみとの契約になり、自己発見取引もできないため、高い広告費をかけるなど、より積極的な営業活動・売却交渉を行ってくれる可能性が高いです。

また、不動産会社の報告頻度は1週間に1回以上で、よりこまめな連絡が受けられるため、販売状況を把握しやすいです。

専属専任媒介契約のデメリット

1社のみとの契約になるため、仲介業務を依頼した会社や担当者の営業力に左右されます。唯一自己発見取引が認められない契約のため、売主自ら買い手を探すことができません。もし見つけたとしても仲介手数料を払う必要があります。

□中古住宅の築年数の狙い目は？

築年数は、築20年前後を目安に狙うと良いでしょう。
1つ目の理由は、住宅価格が築20年を目安に落ち始めるからです。
住宅価格の下落は2段階に分かれており、最初は新築が建ってから直近の5年間です。
築5年から15年の間は、中古住宅の価格はあまり変化しません。

そして築20年を過ぎる頃から、再び住宅価格は下落します。
築16年から築20年の物件と築21年から築26年の物件の新築時価格に対する割合を比較すると、前者は約93パーセントである一方で、後者は約86パーセントに下がります。
価格だけで見ればさらに古い中古住宅の方が安くなりますが、その分リフォーム費用も高くなる点に注意しましょう。

2つ目の理由は、リフォーム費用が抑えられることです。
築25年を超えてしまうと、住宅の構造部分をはじめとした大規模なリフォームが必要になります。
築20年以内であれば外壁や水回りのリフォームが中心となり、200万円程度で抑えられます。
住宅の規模によってリフォーム費用は変化するため、あくまでも目安程度にお考え下さい。

□築年数20～25年の中古住宅を購入する際のポイントをご紹介！

1つ目のポイントは、自身や家族の要望を明確にしたうえで、それぞれの優先順位を決めておくことです。
中古住宅は既に立っている物件の中から選ぶため、全ての要望を満たす住宅に出会うのは困難です。
そのため、ここだけは譲れないというポイントと、妥協できるポイントを分けておきましょう。

2つ目のポイントは、事前に周辺環境を下調べしておくことです。
住宅の外装や内装は後から変更できますが、日当たりのよさや風通し、駅までのアクセスなどの外的要因は、私たちで変更できません。
日当たりが悪いと電気代も高くなりやすく、思いのほか後悔してしまう場合があります。

周辺の下調べや内見を通して、実際に住む上で快適か判断しましょう。

□まとめ

今回は、中古住宅の築年数の狙い目や、中古住宅を選ぶ上でのポイントについて解説しました。
中古住宅を選ぶ上での1つのポイントとして、築年数を考えてみましょう。

そのため、新居選びについては家の売却と同時並行で行えます。

また、売却資金を新居の購入のために使えます。

2つ目は、内覧者が実際の生活を想像しやすいことです。

モデルルームに見学に行ったことがある方はいらっしゃいませんか。

行ったことがある方は分かるかもしれませんが、家具などがおいてあって実際の生活を想像しやすいですよね。

実際に人が住んでいる家を見学することも内覧者にとってはモデルルームと同じメリットがあります。

3つ目は、売却期間中に劣化しづらいことです。

家を売りに出してから誰も住んでいない状態にしてしまうと、誰も手入れができないですよね。

しかし、売却期間中にもその家に住み続けることで家の管理がしやすいです。

きれいな状態を維持できるので、買手も付きやすいと言えます。

☐住みながら家を売ることの注意点とは？

 ここでは、家に住みながら売却活動をする際の注意点について解説します。

 1つ目は、いつでも内覧者を迎えられるようにしておくことです。

先述した通り、売却予定の家を売りに出すと日々内覧者が家に訪れます。

そのため、いつでも内覧者が来れるように準備しておく必要があります。

掃除をして良い印象を持ってもらえるように準備しておきましょうね。

 2つ目は、引っ越し先について調べておくことです。

家を売却することが決まったら、もちろんそこから出ていく必要がありますよね。

そうなると契約から3から6か月の間に家を見つけて引っ越しできるように準備する必要があります。

そのため、あらかじめ引っ越し先の目星はつけておいてくださいね。

☐まとめ
今回は、売る予定の家に住みながら売却を進めることのメリット・注意点について解説しました。なにか参考になることがありましたら幸いです。

なにかお困りのことがございましたら、お気軽に当社までご連絡ください。

□空き家の地震リスクとは？

1:築年数と耐震性

2:耐震性の確認方法

3:空き家における地震リスクの実例

過去の大地震では、耐震性の低い空き家が多数倒壊し、周囲の建物や人々に被害を及ぼした例があります。

□空き家問題の解決策とは？安全かつ効果的なアプローチ

1:空き家に住む

2:空き家の貸し出し

3:解体して更地にする

□まとめ