「借入金の返済額は増えたのに、家賃収入は変わらない」最近、このような悩みを持つ賃貸オーナー様が増えています。、日銀は2026年9月、政策金利の誘導目標を1.25％程度へ引き上げることを決定しました。今後も経済・物価の状況に応じて、政策金利を引き上げる可能性が示されています。

金利が上がれば、変動金利で融資を受けているオーナー様は、支払利息や毎月の返済額が増えてしまいます。

一方で、入居中の部屋の家賃を、金利上昇を理由にすぐ値上げできるわけではありません。

さらに、人件費や建築資材、修繕費、保険料なども上昇しています。

つまり、家賃収入が変わらなくても、賃貸経営の手残りは少しずつ減っていく可能性があるのです。

そこで今回は、金利上昇局面で賃貸経営を守るために確認したい3つの見直しについて解説します。

金利が0.25％上がると、どれくらい影響する？

仮に、借入残高が1億円ある状態で適用金利が0.25％上昇すると、単純計算では年間の支払利息が約25万円増える可能性があります。

借入残高5,000万円なら約12万5,000円です。

実際の負担額は返済方式、残存期間、金利の見直し時期、金融機関との契約条件などで異なりますが、借入額が大きいほど、わずかな金利上昇でも年間収支への影響は大きくなります。

だからといって、すぐに物件を売却したり、必要な修繕まで止めたりするのは適切ではありません。

まずは賃貸経営全体を確認し、改善できる項目から順番に見直すことが大切です。

見直し① 借入条件と返済計画を確認する

最初に確認したいのが、現在の借入条件です。

「変動金利で借りている」ということは分かっていても、具体的な金利の見直し時期や返済条件まで把握できていないケースがあります。

次の項目を確認してみましょう。

・現在の借入残高

・現在の適用金利

・固定金利か変動金利か

・次回の金利見直し時期

・毎月の元金と利息の内訳

・残りの返済期間

・繰上返済の手数料

・固定金利へ変更する場合の条件

・他の金融機関へ借り換える場合の費用

金融機関に相談すれば必ず金利が下がるわけではありません。

しかし、これまで返済遅延がなく、入居率や収支も安定している場合は、金利条件や返済期間について相談できる可能性があります。

繰上返済は手元資金とのバランスが重要

金利負担を減らす方法として繰上返済がありますが、手元資金を減らしすぎるのは危険です。

賃貸物件では、外壁塗装、屋根・防水、給湯器、エアコン、給排水設備などの修繕が重なることがあります。

繰上返済によって現金が不足し、修繕時に新たな借入が必要になっては本末転倒です。

今後10年間の修繕計画を確認したうえで、残しておく資金と返済に回す資金を分ける必要があります。

見直し② 管理費・修繕費などの支出を点検する

金利はオーナー様だけで決められませんが、物件の支出には見直せる部分があります。

特に確認したいのが、管理費と修繕費です。

管理契約の内容を確認する

管理手数料の率だけでなく、次の内容まで確認しましょう。

・管理手数料以外に毎月引かれている費用

・定期清掃や建物点検の内容

・退去時の原状回復工事の発注方法

・修繕工事に管理会社の手数料が加算されているか

・保険や保証サービスへの加入条件

・更新事務手数料などの負担

・オーナーへの収支報告の内容

管理手数料が多少安くても、修繕費や付帯サービスの負担が大きければ、年間の手残りは減ってしまいます。

反対に、必要な管理まで削ってしまうと、清掃状態の悪化や入居者対応の遅れによって、退去や空室につながる可能性があります。

大切なのは、単純に「安い管理会社」を選ぶことではなく、支払っている費用と受けているサービスが見合っているかを確認することです。

高額な修繕見積もりは内容を比較する

外壁塗装や屋根・防水工事など、高額な修繕を管理会社から提案された場合は、そのまま承認する前に見積内容を確認しましょう。

比較したいポイントは次のとおりです。

・工事範囲

・使用する材料

・数量と単価

・足場代

・下地補修の内容

・保証期間

・今すぐ実施する必要性

同じ「外壁塗装工事」でも、工事範囲や材料、補修内容が違えば金額も変わります。

そのため、金額だけで比較せず、できるだけ同じ条件にそろえて相見積もりを取ることが重要です。

ただし、金利が上がったからといって必要な修繕まで先延ばしにするのは危険です。

国土交通省も、適切な時期に修繕を行わず放置すると、物件の価値や魅力が低下し、入居率や家賃収入の低下につながる可能性を指摘しています。

「修繕をしない」のではなく、「必要な工事を適正な内容と価格で行う」という考え方が大切です。

見直し③ 家賃と募集条件を部屋ごとに見直す

支出を減らすだけでは、賃貸経営の改善には限界があります。

そこで確認したいのが、現在の家賃と募集条件です。

ただし、金利が上がったからといって、すべての部屋を一律に値上げするのは現実的ではありません。

入居中の家賃は慎重に判断する

入居中の家賃を改定する場合は、賃貸借契約の内容や近隣相場、入居者との合意などを踏まえる必要があります。

無理な値上げによって退去が発生すると、

・空室期間中の家賃損失

・原状回復費

・仲介会社への広告料

・新しい入居者を募集する費用

・新たな設備投資

などが発生します。

月額数千円の値上げを目指した結果、数カ月分の家賃を失うこともあるため、慎重な判断が必要です。

退去後は現在の相場で募集条件を設定する

一方、退去後の再募集では、以前と同じ家賃をそのまま設定するのではなく、現在の市場を確認することが重要です。

次の条件を競合物件と比較します。

・家賃・共益費・駐車場料金

・敷金・礼金

・間取りと面積

・築年数

・駅や生活施設までの距離

・エアコンやインターネットなどの設備

・室内のリフォーム状態

・仲介会社への広告条件

相場より安い家賃で長期間募集している部屋は、家賃を適正水準に見直せる可能性があります。

反対に、相場より高すぎて空室が長期化している場合は、数千円の値下げによって入居時期を早めたほうが、年間収入が増えるケースもあります。

家賃を下げる前に物件の見せ方も改善する

空室が決まらない場合、家賃だけが原因とは限りません。

・募集写真が暗い、または枚数が少ない

・室内清掃が不十分

・共用部分にゴミや雑草がある

・募集情報が仲介会社へ十分に伝わっていない

・初期費用が分かりにくい

・内見後の反応が確認されていない

こうした問題を改善することで、家賃を大きく下げずに成約できる可能性があります。

サブリースの場合は「家賃」だけでなく控除全体を確認

サブリース契約では、空室の有無にかかわらず一定の借上賃料を受け取れることがメリットです。

一方で、金利や修繕費が上がっても、オーナー様が受け取る借上賃料が自動的に増えるとは限りません。

むしろ契約更新時に、

・借上賃料の減額

・管理・保証に関する費用

・修繕費や設備交換費

・指定業者による工事

・免責期間

・解約条件

などが収支に影響する可能性があります。

サブリースが悪いということではありません。

重要なのは、「家賃保証があるから安心」と考えるだけでなく、年間家賃収入からすべての控除と修繕費を差し引いた、最終的な手残りを確認することです。

まずは年間収支を1枚にまとめる

金利上昇への対応を考えるときは、毎月の入金額だけを見るのではなく、年間収支を1枚にまとめることをおすすめします。

最低限、次の項目を整理します。

収入・・家賃、共益費、駐車場代、その他収入

支出・・借入返済額、支払利息、管理手数料、修繕費、原状回復費、固定資産税、火災・地震保険料共用部分の電気、水道代清掃

点検費、仲介手数料や広告料、その他のサービス費用など・・

この数字を整理すれば、金利がさらに0.25％上昇した場合や、1室が数カ月空室になった場合に、どの程度手残りが減るのかを予測できます。

まとめ

金利が上がっても、家賃収入が同じだけ増えるとは限りません。

そのような状況で賃貸経営を守るためには、

1. 借入条件と返済計画を確認する
2. 管理費・修繕費などの支出を点検する
3. 家賃と募集条件を部屋ごとに見直す

という3つの見直しが重要です。

焦って修繕を止めたり、無理に家賃を値上げしたりするのではなく、物件ごとの年間収支と今後必要になる修繕を確認し、効果の大きいところから改善していきましょう。

播磨不動産では、明石市・加古川市・神戸市を中心に、賃貸物件の収支や管理内容、修繕見積もりに関するご相談を承っています。

「金利上昇で手残りが減ってきた」
「管理会社から引かれている費用が分かりにくい」
「修繕見積もりが適正なのか確認したい」
「サブリースと一般管理の収支を比較したい」

このような場合は、診断や比較だけでもお気軽にご相談ください。

アパートは築20年を超える頃から、外壁や屋根だけでなく、給湯器・エアコン・給排水設備などにも不具合が出やすくなります。

しかし、必要な修繕をすべて一度に行うと、オーナー様の負担は非常に大きくなります。

大切なのは、建物の状態を確認したうえで、

・早急に対応すべき修繕

・数年以内に予定する修繕

・退去時に実施する室内設備の更新

に分けて計画することです。

今回は、築20年を超えたアパートで、これから10年間に検討したい主な修繕について解説します。

なぜ築20年以降は修繕計画が重要なのか

築20年を超えたからといって、すぐに大規模修繕が必要になるとは限りません。

一方で、外壁・屋根・防水・配管・住宅設備など、複数の箇所が同じ時期に劣化し始める可能性があります。

不具合が発生するたびに対応していると、

・緊急工事で費用が高くなる

・雨漏りなどで被害範囲が広がる

・入居者からのクレームにつながる

・空室募集で古さが目立つ

・短期間に修繕費が集中する

といった問題が起こります。

国土交通省も、賃貸住宅を長期的かつ良好に維持するためには、建物の劣化状況を把握し、外壁や屋上防水などを計画的に修繕することが重要だとしています。

まず確認したい「今後1～3年」の修繕

1．外壁・シーリング

外壁にひび割れ、塗装の剥がれ、触ると白い粉が付くチョーキング現象などがないか確認します。

特に注意したいのが、外壁材の継ぎ目や窓まわりに施工されているシーリングです。シーリングが割れたり痩せたりすると、そこから雨水が入り込む可能性があります。

外壁塗装だけでなく、シーリングや下地の補修まで見積書に含まれているか確認することが重要です。

2．屋根・屋上防水

屋根や屋上は、入居者から見えにくく、問題の発見が遅れやすい場所です。

確認したい症状としては、

・防水層の膨れや剥がれ

・排水口まわりの詰まり

・屋根材の割れや浮き

・板金部分の錆

・最上階の天井や壁のシミなどがあります。

雨漏りが発生してから修理すると、天井・壁・断熱材・室内設備まで工事が必要になることがあります。症状が出る前の点検が大切です。

3．鉄部・共用階段・廊下

共用階段、廊下の手すり、玄関扉、メーターボックスなどの鉄部は、錆を放置すると腐食が進みます。

見た目の問題だけではなく、安全性にも関係するため、錆・ぐらつき・床面の割れなどは優先的に確認したい部分です。

「今後3～5年」で検討したい修繕

4．給湯器・エアコンなどの住宅設備

築20年を超えた物件では、給湯器やエアコンがすでに一度交換されているケースもあります。

重要なのは、建物の築年数ではなく、それぞれの設備を「いつ交換したか」です。

設備台帳を作り、

・部屋番号

・メーカー・型番

・製造年

・交換年月

・修理履歴

を記録しておくと、故障が集中する時期を予測しやすくなります。

すべての部屋を一斉交換する必要はありませんが、古い設備から退去時に順次交換する方法も考えられます。

5．給水管・排水管

配管は外から劣化状況が分かりにくいため、漏水や詰まりが発生して初めて問題に気付くことがあります。

次のような症状があれば注意が必要です。

・水の出が以前より弱い

・赤水や濁りが出る

・排水の流れが悪い

・漏水事故が繰り返される

・共用部分に原因不明の水濡れがある

配管の材質や施工方法によって対応が変わるため、すぐに全面更新と判断せず、漏水履歴や現地調査をもとに検討します。

6．共用灯・インターホン・消防設備

共用灯が暗い、照明器具が古い、インターホンの音声が聞き取りにくいといった問題は、入居者満足度や防犯面にも影響します。

LED照明への交換は、電気代や電球交換の手間を減らせる可能性があります。

また、消防設備についても、消火器や警報設備などが適切に維持されているか、定期的な確認が必要です。

「今後5～10年」で考えたい修繕と改修

7．2回目の外壁・屋根修繕

築20年時点ですでに外壁や屋根を修繕している場合でも、今後10年間のうちに次の工事時期を迎える可能性があります。

ただし、「前回から何年経過したか」だけで判断するのではなく、

・前回使用した塗料や防水材

・日当たりや雨風の影響

・海に近いなどの立地条件

・現在の劣化状況

・今後の保有予定期間

を踏まえて判断します。

8．空室対策を兼ねた設備更新

築年数が進むと、修繕だけでなく、募集競争力を維持するための改修も必要になります。

例えば、

・TVモニター付きインターホン

・温水洗浄便座

・室内物干し

・宅配ボックス

・無料インターネット

・キッチンや洗面台の交換

・和室から洋室への変更

などが考えられます。

ただし、設備を増やせば必ず家賃が上がるわけではありません。周辺の競合物件や入居者層を確認し、費用対効果を考えることが重要です。

修繕は「壊れてから」より「順番を決める」

築20年を超えたアパートでは、すべてを新品にする必要はありません。

まず建物全体を確認し、次の3段階に分けることをおすすめします。

優先度A：早急に対応するもの

雨漏り、漏水、外壁材の落下、手すりのぐらつきなど、安全性や入居者の生活に影響するもの。

優先度B：数年以内に予定するもの

外壁塗装、防水、鉄部塗装、配管、共用設備など、劣化が進んでいるもの。

優先度C：退去時に順次対応するもの

エアコン、給湯器、キッチン、洗面台、床材など、室内ごとに交換できるもの。

このように優先順位を決めれば、修繕費が一時期に集中するのを抑えやすくなります。

複数の物件を所有している場合は、物件ごとの工事時期と資金需要を把握し、事前に資金を準備することも重要です。

高額な修繕見積もりは内容の比較が重要

大規模修繕の見積金額が高いからといって、単純に一番安い会社へ依頼すればよいわけではありません。

見積もりを比較するときは、

・工事範囲が同じか

・使用する材料が同等か

・下地補修が含まれているか

・足場や廃材処分費が含まれているか

・保証内容に違いがないか

・本当に今すべて実施する必要があるか

まで確認する必要があります。

「一式」という記載が多い見積書は、数量・単価・施工範囲を確認したほうが安心です。

まとめ

築20年を超えたアパートでは、これから10年間に外壁、屋根・防水、鉄部、給排水管、給湯器、エアコン、共用設備などの修繕が重なる可能性があります。大切なのは、築年数だけを見て工事を決めることではありません。

建物の状態、過去の修繕履歴、今後の保有方針、収支状況を確認し、必要な工事を優先順位に沿って進めることが重要です。

播磨不動産では、明石市・加古川市・神戸市を中心に、賃貸物件の建物確認や修繕見積もりのご相談を承っています。

「管理会社から高額な見積もりが出ている」
「これから何に、どれくらい備えればよいか分からない」
「すぐに工事が必要なのか、第三者の意見を聞きたい」

このような場合は、診断や見積内容の確認だけでもお気軽にご相談ください。管理会社の変更を前提とした、しつこい営業は行っておりません。

誠に勝手ながら、以下の期間を休業とさせていただきます。

お客様にはご不便をお掛けしますが、ご了承の程よろしくお願い申し上げます。

火災保険の更新案内を見たら、以前より高くなっている・・・最近、修繕費も上がっているのに火災保険まで高くなるの？

賃貸物件を所有するオーナー様にとって、気になるニュースではないでしょうか。

2026年10月から、複数の損害保険会社で火災保険の商品・保険料改定が予定されています。

ただし、すべての火災保険が一律で同じ割合だけ値上がりするわけではありません。建物の所在地、構造、築年数、補償内容、契約する保険会社などによって影響は異なります。

今回は、2026年10月の火災保険改定と、これから賃貸オーナーが考えておきたい賃貸経営のコスト対策について解説します。

2026年10月から火災保険は値上がりする？

結論からいうと、2026年10月1日以降を保険始期日とする契約について、火災保険料を見直す保険会社があります。

例えば損保ジャパンでは、2026年10月の火災保険改定を発表しています。

報道では、個人向け火災保険について平均約3％の引き上げとされており、一戸建てでは条件によって最大1割程度上昇するケースがある一方、マンションでは逆に保険料が下がるケースもあるとされています。

また、東京海上日動やソニー損保なども2026年10月以降の契約について商品改定を案内しています。

つまり、「2026年10月から火災保険が一律○％値上がりする」という単純な話ではありません。

自分が所有している賃貸物件がどの程度影響を受けるのかについては、更新時の見積書などで個別に確認することが重要です。

なぜ火災保険料が上がるの？

火災保険料を取り巻く環境が厳しくなっている背景には、いくつかの理由があります。

代表的なのが、

・台風や豪雨などの自然災害
・住宅の老朽化
・建築資材価格の上昇
・人件費の上昇
・修理費・工事費の高騰

などです。

特に賃貸管理の現場でも、数年前と比較すると、同じような修理でも工事代金が高くなったと感じるケースが増えています。

例えば給湯器、エアコン、外壁、屋根、給排水設備など、建物を維持するために必要な工事費そのものが上昇しています。

修理費が高くなれば、事故発生時に保険会社が支払う保険金にも影響します。

こうした環境の変化が火災保険料の見直しにもつながっています。

賃貸オーナーにとって本当に怖いのは「火災保険だけ」ではない

今回の火災保険改定を見て、「年間数万円程度なら仕方ない」と思われる方もいるかもしれません。

しかし、賃貸経営では火災保険だけを見てはいけません。

現在は、火災保険料の上昇だけではなく、修繕費の上昇,設備交換費用の上昇,人件費・管理コストの上昇

借入金利の上昇など、さまざまな経費が増加する可能性があります。

例えば年間家賃収入が600万円だったとしても、以前の年間経費が150万円なら手残りは450万円。

ところが経費が200万円になれば、家賃収入が変わっていなくても手残りは400万円になります。

つまり、「家賃収入が減っていない＝賃貸経営が順調」とは限らないということです。

これからの賃貸経営では、売上だけでなく「最終的にいくら手元に残っているか」を見ることがますます重要になります。

火災保険の更新時に確認したいポイント

2026年10月以降に火災保険の更新を迎えるオーナー様は、単純に前年の契約をそのまま更新するのではなく、一度内容を確認してみることをおすすめします。

① 保険料はいくら変わったのか

まず確認したいのが現在の契約との比較です。

「年間保険料がいくらからいくらになったのか」

金額だけでなく、補償内容も合わせて比較しましょう。

② 補償内容は適正か

火災保険という名称ですが、実際には火災以外にもさまざまな事故を補償する商品があります。

例えば、

・火災
・落雷
・風災
・水災
・水濡れ
・破損・汚損

などです。

どこまで補償されるかは契約によって異なります。

保険料を下げるためだけに必要な補償まで外してしまうと、事故が発生したときに大きな自己負担が発生する可能性があります。

③ 自己負担額を確認する

保険事故が発生した場合に、オーナー様が負担する自己負担額についても確認しておきましょう。

「火災保険に入っているから修理代は全部保険で出る」

とは限りません。

補償対象となる事故なのか、自己負担はいくらなのかを事前に把握しておくことが大切です。

築年数が古い賃貸物件は特に注意

築20年、30年と経過した賃貸物件では、設備や建物の劣化によるトラブルが増えてきます。

例えば、

・給排水設備からの漏水
・台風による屋根や外壁の損傷
・強風による設備の破損
・落雷による設備故障

などです。

ここで注意したいのが、

経年劣化による故障と、突発的な事故による損害は別物

ということです。

単純に「古くなって壊れた」という場合、火災保険の補償対象にならないことがあります。

そのため事故が発生した場合には、

被害箇所の写真を撮影する

事故発生時の状況を記録する

いつ発生したのか確認する

修理前に保険会社・代理店へ相談する

といった対応も重要になります。

保険料を安くするだけでは賃貸経営は改善しない

今回の火災保険改定をきっかけに、

「もっと安い火災保険を探そう」

と考えること自体は悪いことではありません。

しかし、賃貸経営全体で考えると、それだけでは十分ではありません。

例えば年間3万円の保険料を削減できたとしても、

原状回復工事が年間20万円高い。

設備交換費用が年間30万円高い。

管理費用が年間40万円高い。

となっていれば、そちらを見直した方が賃貸経営への効果は大きくなります。

だからこそ、火災保険だけを見るのではなく、賃貸経営全体の支出を確認することが重要です。

サブリース契約中のオーナー様も一度収支確認を

特に一度確認していただきたいのが、サブリース契約中のオーナー様です。

サブリースには、「空室があっても一定の賃料が入る」という大きなメリットがあります。

一方で、実際の入居家賃とオーナー様への支払賃料との差額に加えて、修繕工事費、

設備交換費、その他の費用などを含めて考える必要があります。

火災保険、修繕費、設備代、金利など賃貸経営を取り巻くコストが上昇する中では、

「毎月いくら家賃が入っているか」だけではなく、「年間で最終的にいくら残っているか」

を確認することが非常に重要です。

サブリースだから安心。大手管理会社だから安心。

長年お願いしている管理会社だからそのままで大丈夫。

ではなく、一度数字で比較してみることをおすすめします。

2026年は「賃貸経営の健康診断」をするタイミング

今回の火災保険改定は、賃貸経営を見直す一つのきっかけになると思います。

確認するポイントは火災保険だけではありません。

現在の家賃設定は適正か

管理手数料は適正か

修繕工事費は適正か

空室期間は長くなっていないか

サブリースと一般管理ではどちらが手残りが多いか

不要な支出が発生していないか

こうした項目を一度整理してみることで、年間数万円ではなく、数十万円単位で収支改善につながる可能性もあります。

まとめ｜火災保険の値上がりを「賃貸経営見直し」のきっかけに

2026年10月から、複数の保険会社で火災保険の商品・保険料改定が予定されています。

ただし、すべての契約が一律で同じ割合だけ値上がりするわけではありません。

所在地、建物構造、築年数、補償内容、保険会社などによって影響は異なります。

大切なのは、

「火災保険が高くなった」という部分だけを見るのではなく、賃貸経営全体の支出がどれくらい増えているのかを把握することです。

火災保険、修繕費、設備費、管理費、ローン金利。

一つひとつは小さな上昇でも、合計するとオーナー様の手取り収入に大きな影響を与える可能性があります。

播磨不動産では、現在の管理内容や修繕費、サブリース契約などを含めた賃貸経営全体の見直しについてもご相談いただけます。

「現在の管理費用は適正？」

「修繕費が高い気がする」

「サブリースから一般管理に変更すると収支はどう変わる？」

「今の管理会社のままでいいのか一度比較してみたい」

といったご相談もお気軽にお問い合わせください。

診断のみのご利用も歓迎しております。

住宅ローンやアパートローンの金利が上がってきたけど、賃貸経営は大丈夫だろうか？

最近、このような不安を感じている賃貸オーナー様も多いのではないでしょうか。

特に注意したいのが、サブリース（一括借上げ）で賃貸経営をされているケースです。

先日、弊社にもサブリース契約中のオーナー様からご相談がありました。

その内容は、「借入金利は上がって返済負担が増えている。一方で、家賃は下げられることがある。さらに管理手数料のほかにも修繕保険など引かれるものが多く、修理代も高い。これでは手元にお金が残らない」というものでした。

これは今後、決して珍しい悩みではなくなると考えています。

今回は、金利上昇が賃貸経営に与える影響と、サブリース契約で特に注意しておきたいポイントについて解説します。

金利上昇で賃貸経営に何が起こる？

アパート・マンション経営では、多くのオーナー様が金融機関から融資を受けています。

そのため、変動金利などで借入をしている場合、金利が上昇すれば当然ながら返済負担が増える可能性があります。

たとえば、

・毎月の家賃収入は大きく変わらない

・ローン返済額は増える

・固定資産税や保険料がかかる

・建物の築年数とともに修繕費が増える

となれば、同じ家賃収入でもオーナー様の手残りは少なくなります。

賃貸経営では「満室だから安心」ではありません。

これからは特に、

家賃収入 − ローン返済 − 管理費 − 修繕費 − その他経費

で最終的にいくら残っているのかを見ることが重要になります。

サブリースなら金利上昇時も安心？

「サブリースだから空室になっても家賃が入るので安心」

そう考えているオーナー様も多いと思います。

確かにサブリースには、空室状況にかかわらず契約に基づいた賃料を受け取れるなど、大きなメリットがあります。

一方で、ここで注意したいことがあります。

オーナー様のローン返済額と、サブリース会社から支払われる賃料は連動していないということです。

金利が上昇してオーナー様の返済負担が増えたからといって、サブリース賃料が増えるわけではありません。

むしろ契約内容や市場賃料、建物の状況などによっては、借上げ賃料の見直し・減額が行われる可能性があります。

つまり、

「ローン返済は増えるのに、受け取る家賃は下がる」

という状況になる可能性があるのです。

金利は上がる。でも家賃は下がるというオーナー様の悩み

先日ご相談いただいたオーナー様も、まさにこの点に悩まれていました。

金利上昇によって借入の負担は増えていく。

しかし、サブリースだからといって借上げ賃料が保証され続けるわけではなく、賃料の見直しによって収入が減少する可能性もある。

さらに、

・管理に関する費用

・大規模修繕に備えるための費用

・各種サービス・保険等の費用

・建物や設備の修理費

などが発生します。

一つひとつを見ると必要な費用だったとしても、すべて合計すると、

「思っていた以上に手元に残っていない」というケースがあります。

だからこそ重要なのは、サブリースそのものが良い・悪いと判断することではありません。

現在支払っている費用に対して、それだけのメリットを受けられているのかを定期的に確認することです。

サブリースで見落としやすい【修繕費】

もう一つ、今回のご相談でオーナー様が強く不満を感じられていたのが修理代でした。

建物は築年数が経過すれば、当然修繕が増えていきます。

給湯器、エアコン、水栓、換気扇、インターホン、外壁、防水、共用灯など、10年、15年、20年と経過するにつれて交換・修繕する設備も増えていきます。

問題は、

「その修繕価格が本当に適正なのか？」

ということです。

管理会社から見積書が届き、「この金額で修理が必要です」と言われると、そのまま承認しているオーナー様も少なくありません。

しかし、長期的な賃貸経営を考えるのであれば、一定金額以上の工事については相場を確認したり、必要に応じて別の業者から見積もりを取ったりすることも大切です。

数千円、数万円の違いでも、10年・20年という長期間で考えれば大きな差になります。

サブリースの本当のコストは「差し引かれている金額」だけではない

サブリースを検討するとき、どうしても「家賃保証」という言葉に目が行きます。

しかし、賃貸経営で本当に見るべきなのは最終的なキャッシュフローです。

たとえば一般管理へ変更することで家賃収入が増えたとしても、空室期間が長くなれば意味がありません。

反対に、サブリースによって安定した収入を得られていても、借上げ賃料との差額や各種費用、修繕費などを含めた結果、手残りが少なくなっているのであれば、一度契約内容を確認する価値があります。

重要なのは、

「サブリースか一般管理か」ではなく、「どちらが自分の物件に合っているか」

という視点です。

金利上昇時代だからこそ「年間手残り」を比較する

今後、賃貸オーナー様におすすめしたいのが、年間収支の見える化です。

最低でも次の項目を確認してみてください。

1. 年間の家賃収入
2. 年間のローン返済額
3. 管理・サブリースに関係する費用
4. 修繕・メンテナンス費
5. 固定資産税・保険など
6. 空室・退去に伴う費用
7. 最終的に手元に残った金額

そして可能であれば、

「現在のサブリースを継続した場合」

と

「一般管理へ変更した場合」

の2パターンで年間収支を比較してみることをおすすめします。

一般管理に変更すれば必ず収益が改善するわけではありません

ここは非常に重要です。

サブリースから一般管理へ変更すれば、必ず収益が改善するわけではありません。

一般管理では空室リスクをオーナー様自身が負うため、

・入居需要が弱いエリア

・空室期間が長い物件

・家賃設定が市場と合っていない物件

・築年数や設備面で競争力が低下している物件

などでは、サブリースを継続するメリットが大きい場合もあります。

だからこそ、感覚だけで判断するのではなく、

現在の入居率・実際の募集賃料・周辺相場・修繕費・管理費を含めて比較すること

が大切です。

金利上昇時代は「売上」より「手残り」を守る賃貸経営へ

これまで低金利が続いていた時代には、多少経費が高くても大きな問題にならなかった物件もあるでしょう。

しかし金利が上昇すると、状況は変わります。

ローン返済額が増え、築年数とともに修繕費も増えていく。

その一方で、家賃を簡単に値上げできるとは限りません。

だからこそ今後の賃貸経営では、

「いくら家賃が入っているか」以上に、「最終的にいくら残っているか」

が重要になります。

特にサブリース契約中のオーナー様は、

「サブリースだから安心」

で終わらせず、一度現在の収支を数字で確認してみてはいかがでしょうか。

サブリース契約中の方へ｜一度「収支比較」をしてみませんか？

弊社では、サブリース契約を否定することを目的としているわけではありません。

物件や立地、オーナー様の考え方によっては、サブリースが適している場合もあります。

一方、

「金利が上がって手残りが減ってきた」
「借上げ賃料を下げられた」
「毎月いろいろな費用が引かれている」
「修繕費が高いように感じる」
「一般管理にした場合の収支を一度知りたい」

という方は、一度現在の契約内容と年間収支を整理してみることをおすすめします。

サブリースを継続した場合と一般管理へ変更した場合で、年間の手残りがどの程度変わる可能性があるのかを比較してから判断しても遅くありません。

診断したからといって、管理会社を変更する必要はありません。

まずは現在の賃貸経営の「本当の手残り」を把握すること。

金利が上昇している今だからこそ、それが大切な賃貸経営対策ではないでしょうか。

賃貸アパートやマンションを所有していると、

共用部の清掃はどこまで必要なのか？
定期清掃に費用をかける意味はあるのか？と疑問に思われるオーナー様も多いのではないでしょうか。

賃貸物件の定期清掃は、単純に建物をきれいにするだけの業務ではありません。

入居者満足度の向上、空室対策、建物の異常の早期発見、物件価値の維持など

賃貸経営において非常に重要な役割があります。

今回は、賃貸管理における定期清掃の重要性について詳しく解説します。

賃貸物件の定期清掃とは？

賃貸物件の定期清掃では、アパート・マンションの共用部分を中心に清掃や確認を行います。

代表的な場所としては、

・エントランス

・共用廊下

・共用階段

・駐車場

・駐輪場

・ゴミ置き場

・建物周辺

・集合ポスト周辺

などがあります。

物件によって清掃頻度は異なりますが、定期的に現地へ行き、建物の状態を確認すること自体に

も大きな意味があります。

1．物件の第一印象が良くなる

入居希望者が物件を内覧するとき、室内だけを見ているわけではありません。

駐車場に入った瞬間から、

「きれいに管理されている物件だな」

「なんとなく管理されていない感じがする」

といった印象を受けています。

例えば、室内をきれいにリフォームしていても、

・エントランスにゴミが落ちている

・共用廊下にクモの巣がある

・階段に砂や落ち葉が溜まっている

・ゴミ置き場が汚れている

・駐輪場が乱雑になっている

という状態では、物件全体の印象が悪くなってしまいます。

反対に、築年数が経過した物件でも共用部分がきれいに維持されていれば、築年数は古いけれど、しっかり管理されている物件

という印象を与えることができます。定期清掃は、空室対策という意味でも重要です。

2．現在の入居者の満足度にも影響する

共用部は、入居者がほぼ毎日利用する場所です。

そのため、共用廊下や階段、ゴミ置き場などが常に汚れていると、小さな不満が積み重なっていきます。

特にゴミ置き場の管理状態は重要です。

ゴミ出しルールが守られていなかったり、ゴミが長期間放置されていたりすると、悪臭や害虫の原因に

なるだけでなく、外部からゴミを捨てられる可能性もあります。

定期的に現地を確認している物件であれば、このような問題にも比較的早く対応できます。

長く住んでもらうためには、室内設備だけでなく共用部分の管理品質も大切です。

3．定期清掃は「建物の巡回点検」でもある

私たちが賃貸管理において定期清掃を重要だと考えている理由の一つが

現地を定期的に確認できることです。

賃貸管理では、現地へ行かなければ分からないことがたくさんあります。

例えば、

・共用灯が切れている

・雨樋が破損している

・外壁にひび割れが発生している

・放置自転車が増えている

・不法投棄されている

・植栽が伸びすぎている

・ゴミ出しマナーが悪化している

・無断駐車が発生している

・共用設備が破損している

などです。

オーナー様が遠方に住んでいる場合、このような変化をご自身で確認することは難しいでしょう。

管理会社が定期清掃や巡回を行うことで、清掃と同時に物件の異常を早期発見できる可能性があります。

壊れてから対応するのではなく、小さな異常の段階で気付くことが建物管理では重要です。

4．小さな異常の早期発見が修繕費を抑えることにつながる

建物の不具合は、放置するほど修繕範囲が大きくなるケースがあります。

例えば小さな漏水や外壁の異常なども、早期に発見できれば比較的小規模な補修で済む可能性があります。

しかし長期間気付かずに放置すると、別の部分まで劣化してしまい、結果的に大きな工事が必要になることもあります。

定期清掃・巡回には、

清掃 → 現地確認 → 異常発見 → オーナー様への報告 → 必要に応じて修繕

という重要な役割があります。

そのため、定期清掃費用を単純な「掃除代」として考えるのではなく、物件を定期的に確認する

ための管理コストとして考えることも大切です。

5．管理状態の良し悪しは物件価値にも影響する

築年数は止めることができません。

しかし、同じ築20年・築30年の物件でも、管理状態によって見た目には大きな差が出ます。

定期的に清掃・点検されている物件と、ほとんど手入れされていない物件では、数年後・10年後の状態にも差が生まれます。

特に築年数が経過した賃貸物件ほど、古いから仕方がないではなく、古くてもきれいに維持するという考え方が重要になります。

大規模なリフォームだけが物件価値を守る方法ではありません。

日頃の清掃や小さな修繕を積み重ねることも、長期的な賃貸経営では非常に重要です。

定期清掃で重要なのは、清掃したことより状態を把握すること！

賃貸管理会社を選ぶ際には、単純に

「月○回清掃しています」

という回数だけを見るのではなく、清掃時に物件の状態まで確認しているかも重要です。

例えば、

・共用灯が切れていました

・ゴミ置き場に粗大ゴミが放置されています

・駐輪場に長期間使用されていないと思われる自転車があります

・外壁の一部に気になる箇所があります

など、現地で気付いたことを管理会社から報告してもらえると、オーナー様も物件の状態

を把握しやすくなります。

特に遠方に物件を所有されているオーナー様にとって、管理会社はオーナー様の代わりに

現地を確認する存在でもあります。

【清掃して終わり】にしない賃貸管理が重要です

定期清掃は決して目立つ仕事ではありません。

しかし、賃貸経営を長期的に考えると非常に重要な管理業務です。

・共用部をきれいに維持する

・入居者に気持ちよく生活してもらう

・内覧時の印象を良くする

・建物の異常を早期発見する

・問題があればオーナー様へ報告する

・必要な修繕を早めに行う

こうした小さな積み重ねが、入居率の維持や物件価値の維持につながっていきます。

明石市・加古川市・神戸市周辺で賃貸管理をお考えのオーナー様へ

播磨不動産では、賃貸物件を「預かって終わり」ではなく、オーナー様に代わって物件の状態を確認し、必要なことをきちんと報告する管理を大切にしています。

「今の管理会社がどの程度物件を見てくれているのか分からない」

「共用部の管理状態が気になっている」

「築年数が経過してきたので今後の管理について相談したい」

「管理会社を変更するか迷っている」

といったお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。

賃貸管理は、大きな問題が起きたときの対応だけではなく、問題が起きる前の日々の管理が重要です。

大切な賃貸物件を長く良い状態で維持するためにも、一度現在の管理状況を確認してみてはいかがでしょうか。

夏季休暇のお知らせ

2026年8月11日(火)～2026年8月16日(日)

2026年8月17日（月）から通常通りの営業となります。

※休業期間中にいただいたお問い合わせにつきましては、

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