「借入金の返済額は増えたのに、家賃収入は変わらない」最近、このような悩みを持つ賃貸オーナー様が増えています。、日銀は2026年9月、政策金利の誘導目標を1.25％程度へ引き上げることを決定しました。今後も経済・物価の状況に応じて、政策金利を引き上げる可能性が示されています。
金利が上がれば、変動金利で融資を受けているオーナー様は、支払利息や毎月の返済額が増えてしまいます。
一方で、入居中の部屋の家賃を、金利上昇を理由にすぐ値上げできるわけではありません。
さらに、人件費や建築資材、修繕費、保険料なども上昇しています。
つまり、家賃収入が変わらなくても、賃貸経営の手残りは少しずつ減っていく可能性があるのです。
そこで今回は、金利上昇局面で賃貸経営を守るために確認したい3つの見直しについて解説します。
金利が0.25％上がると、どれくらい影響する？
仮に、借入残高が1億円ある状態で適用金利が0.25％上昇すると、単純計算では年間の支払利息が約25万円増える可能性があります。
借入残高5,000万円なら約12万5,000円です。
実際の負担額は返済方式、残存期間、金利の見直し時期、金融機関との契約条件などで異なりますが、借入額が大きいほど、わずかな金利上昇でも年間収支への影響は大きくなります。
だからといって、すぐに物件を売却したり、必要な修繕まで止めたりするのは適切ではありません。
まずは賃貸経営全体を確認し、改善できる項目から順番に見直すことが大切です。
見直し① 借入条件と返済計画を確認する
最初に確認したいのが、現在の借入条件です。
「変動金利で借りている」ということは分かっていても、具体的な金利の見直し時期や返済条件まで把握できていないケースがあります。
次の項目を確認してみましょう。
・現在の借入残高
・現在の適用金利
・固定金利か変動金利か
・次回の金利見直し時期
・毎月の元金と利息の内訳
・残りの返済期間
・繰上返済の手数料
・固定金利へ変更する場合の条件
・他の金融機関へ借り換える場合の費用
金融機関に相談すれば必ず金利が下がるわけではありません。
しかし、これまで返済遅延がなく、入居率や収支も安定している場合は、金利条件や返済期間について相談できる可能性があります。
繰上返済は手元資金とのバランスが重要
金利負担を減らす方法として繰上返済がありますが、手元資金を減らしすぎるのは危険です。
賃貸物件では、外壁塗装、屋根・防水、給湯器、エアコン、給排水設備などの修繕が重なることがあります。
繰上返済によって現金が不足し、修繕時に新たな借入が必要になっては本末転倒です。
今後10年間の修繕計画を確認したうえで、残しておく資金と返済に回す資金を分ける必要があります。
見直し② 管理費・修繕費などの支出を点検する
金利はオーナー様だけで決められませんが、物件の支出には見直せる部分があります。
特に確認したいのが、管理費と修繕費です。
管理契約の内容を確認する
管理手数料の率だけでなく、次の内容まで確認しましょう。
・管理手数料以外に毎月引かれている費用
・定期清掃や建物点検の内容
・退去時の原状回復工事の発注方法
・修繕工事に管理会社の手数料が加算されているか
・保険や保証サービスへの加入条件
・更新事務手数料などの負担
・オーナーへの収支報告の内容
管理手数料が多少安くても、修繕費や付帯サービスの負担が大きければ、年間の手残りは減ってしまいます。
反対に、必要な管理まで削ってしまうと、清掃状態の悪化や入居者対応の遅れによって、退去や空室につながる可能性があります。
大切なのは、単純に「安い管理会社」を選ぶことではなく、支払っている費用と受けているサービスが見合っているかを確認することです。
高額な修繕見積もりは内容を比較する
外壁塗装や屋根・防水工事など、高額な修繕を管理会社から提案された場合は、そのまま承認する前に見積内容を確認しましょう。
比較したいポイントは次のとおりです。
・工事範囲
・使用する材料
・数量と単価
・足場代
・下地補修の内容
・保証期間
・今すぐ実施する必要性
同じ「外壁塗装工事」でも、工事範囲や材料、補修内容が違えば金額も変わります。
そのため、金額だけで比較せず、できるだけ同じ条件にそろえて相見積もりを取ることが重要です。
ただし、金利が上がったからといって必要な修繕まで先延ばしにするのは危険です。
国土交通省も、適切な時期に修繕を行わず放置すると、物件の価値や魅力が低下し、入居率や家賃収入の低下につながる可能性を指摘しています。
「修繕をしない」のではなく、「必要な工事を適正な内容と価格で行う」という考え方が大切です。
見直し③ 家賃と募集条件を部屋ごとに見直す
支出を減らすだけでは、賃貸経営の改善には限界があります。
そこで確認したいのが、現在の家賃と募集条件です。
ただし、金利が上がったからといって、すべての部屋を一律に値上げするのは現実的ではありません。
入居中の家賃は慎重に判断する
入居中の家賃を改定する場合は、賃貸借契約の内容や近隣相場、入居者との合意などを踏まえる必要があります。
無理な値上げによって退去が発生すると、
・空室期間中の家賃損失
・原状回復費
・仲介会社への広告料
・新しい入居者を募集する費用
・新たな設備投資
などが発生します。
月額数千円の値上げを目指した結果、数カ月分の家賃を失うこともあるため、慎重な判断が必要です。
退去後は現在の相場で募集条件を設定する
一方、退去後の再募集では、以前と同じ家賃をそのまま設定するのではなく、現在の市場を確認することが重要です。
次の条件を競合物件と比較します。
・家賃・共益費・駐車場料金
・敷金・礼金
・間取りと面積
・築年数
・駅や生活施設までの距離
・エアコンやインターネットなどの設備
・室内のリフォーム状態
・仲介会社への広告条件
相場より安い家賃で長期間募集している部屋は、家賃を適正水準に見直せる可能性があります。
反対に、相場より高すぎて空室が長期化している場合は、数千円の値下げによって入居時期を早めたほうが、年間収入が増えるケースもあります。
家賃を下げる前に物件の見せ方も改善する
空室が決まらない場合、家賃だけが原因とは限りません。
・募集写真が暗い、または枚数が少ない
・室内清掃が不十分
・共用部分にゴミや雑草がある
・募集情報が仲介会社へ十分に伝わっていない
・初期費用が分かりにくい
・内見後の反応が確認されていない
こうした問題を改善することで、家賃を大きく下げずに成約できる可能性があります。
サブリースの場合は「家賃」だけでなく控除全体を確認
サブリース契約では、空室の有無にかかわらず一定の借上賃料を受け取れることがメリットです。
一方で、金利や修繕費が上がっても、オーナー様が受け取る借上賃料が自動的に増えるとは限りません。
むしろ契約更新時に、
・借上賃料の減額
・管理・保証に関する費用
・修繕費や設備交換費
・指定業者による工事
・免責期間
・解約条件
などが収支に影響する可能性があります。
サブリースが悪いということではありません。
重要なのは、「家賃保証があるから安心」と考えるだけでなく、年間家賃収入からすべての控除と修繕費を差し引いた、最終的な手残りを確認することです。
まずは年間収支を1枚にまとめる
金利上昇への対応を考えるときは、毎月の入金額だけを見るのではなく、年間収支を1枚にまとめることをおすすめします。
最低限、次の項目を整理します。
収入・・家賃、共益費、駐車場代、その他収入
支出・・借入返済額、支払利息、管理手数料、修繕費、原状回復費、固定資産税、火災・地震保険料共用部分の電気、水道代清掃
点検費、仲介手数料や広告料、その他のサービス費用など・・
この数字を整理すれば、金利がさらに0.25％上昇した場合や、1室が数カ月空室になった場合に、どの程度手残りが減るのかを予測できます。
まとめ
金利が上がっても、家賃収入が同じだけ増えるとは限りません。
そのような状況で賃貸経営を守るためには、
- 借入条件と返済計画を確認する
- 管理費・修繕費などの支出を点検する
- 家賃と募集条件を部屋ごとに見直す
という3つの見直しが重要です。
焦って修繕を止めたり、無理に家賃を値上げしたりするのではなく、物件ごとの年間収支と今後必要になる修繕を確認し、効果の大きいところから改善していきましょう。
播磨不動産では、明石市・加古川市・神戸市を中心に、賃貸物件の収支や管理内容、修繕見積もりに関するご相談を承っています。
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このような場合は、診断や比較だけでもお気軽にご相談ください。
