今の管理会社に特に不満はないけど、このままで良いのだろうか？
賃貸オーナー様から、このようなご相談をよくいただきます。
実際、管理会社を変更するオーナー様の多くは、大きなトラブルが起きてからではなく
なんとなく違和感があるという段階で動き始めています。
特に明石市は人口流入が続いているエリアも多く、適切な管理を行えば高い入居率を維持しやすい地域です。
だからこそ、管理会社の対応力によって収益に大きな差が生まれます。
今回は、賃貸管理会社の変更を検討するべきタイミングについて解説します。
1. 空室が3ヶ月以上続いている
募集開始から3ヶ月以上空室が続いている場合は、一度募集方法を見直す必要があります。
もちろん築年数や立地条件によって差はありますが、以下のようなケースでは改善の余地がある可能性があります。
・家賃設定が周辺相場と合っていない
・写真や募集資料の魅力が不足している
・募集窓口が限定されている
・適切な設備提案やリフォーム提案がない
管理会社によって募集力には大きな差があります。
「ある程度空室は仕方ないですね」で終わってしまう場合は注意が必要です。
2. 修繕費が高いと感じる
賃貸経営では修繕は避けて通れません。
しかし、
・相見積もりを取っていない
・毎回同じ業者のみで発注している
・見積内容の説明が少ない・不透明
このような状況では、本来不要なコストを支払っている可能性があります。
特に外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕では、100万円以上の差額が出るケースも珍しくありません。
大切なのは「安い工事」ではなく、「適正価格の工事」です。
3. 管理会社から提案がほとんどない
賃貸管理会社の仕事は、家賃回収やクレーム対応だけではありません。
本来であれば、
・空室対策
・家賃査定
・設備更新提案
・修繕計画
・相続対策
など、オーナー様の収益を最大化する提案を行うべきです。
数年間ほとんど連絡がなく、トラブル発生時だけ連絡が来るような状態であれば、管理体制を見直すタイミングかもしれません。
4. 家賃の下落が顕著
入居が決まらないことを理由に、ちゃんとした根拠を示すことなく
ただ家賃を下げる管理会社は危険です。
特にサブリース契約に多い傾向です。
オーナーに報告なく家賃が大幅に値下げされ、サブリース契約更新時に
家賃が下がっていることに気づき、びっくりされるケースもございます。
5. 管理会社との連絡が取りづらい
意外と多いのがこのケースです。
・折り返しの連絡が遅い
・質問への回答が遅い
・担当者が頻繁に変わる
・説明が分かりにくい
賃貸経営ではスピードが重要です。
入居申込への対応や修繕判断が遅れることで、機会損失につながることもあります。
管理会社を変更するベストなタイミング
もっともスムーズなのは以下のタイミングです。
・入居者の退去が重なった時
・大規模修繕を予定している時
・サブリース契約の更新時
・担当者変更があった時
・管理契約更新時
特に大規模修繕前の見直しは、長期的な収支改善につながるケースが多くあります。
管理会社を変更すると入居者に迷惑はかからない？
入居者に迷惑がかかるのでは？
と心配されるオーナー様も多くいらっしゃいます。
しかし実際には、家賃振込口座や緊急連絡先の変更案内を適切に行えば、入居者へ迷惑が
かかることなく管理移行を行うことができます。
管理会社変更は珍しいことではなく、全国で日常的に行われています。
まとめ
管理会社を変更する最大の理由は、「不満」ではなく「より良い賃貸経営を実現するため」です。
もし現在、
・空室が長期化している
・修繕費が高いと感じる
・家賃の下落が心配
・対応が遅い
という状況が続いているのであれば、一度セカンドオピニオンとして他社の意見を聞いてみる価値は十分あります。
診断のみのご利用も歓迎しております。
明石市を中心に、神戸市西区や加古川市で賃貸管理や管理会社の見直しをご検討中のオーナー様は、お気軽に播磨不動産までご相談ください。
