「不動産売却で登記が必要になる理由とは何？」
「売却で発生する不動産登記の種類には何がある？」
「不動産売買登記の費用はいくらかかる？」
こんな悩みを抱えていませんか？
不動産を売買する時には、仲介手数料や印紙税など、たくさんの費用が生じますが、その中の一つに登記費用があります。
登記費用には、不動産を売る時に掛かる抵当権抹消のための登記費用と、不動産を買う時に掛かる所有権移転のための登記費用の２つが存在します。
この記事では以下の内容を説明しています。
- 不動産売却で登記が必要になる理由
- 売却で発生する不動産登記の種類
- 不動産登記に必要な書類
- 不動産登記をするメリット
- 不動産売買登記の費用
不動産売買登記の費用などについて把握するために、ぜひ最後までお読みください。
ちなみに、実費は、交通費通信費は除外して、登記に関して国であったり役所に納めるものになりますので、司法書士事務所間で相違はありません。
1-1不動産売買登記の7つの費用の内訳
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| ①登録免許税（土地所有権移転） | 評価額×1・5％ |
| ②登録免許税（建物所有権移転） | 評価額×２％（0・3％） |
| ③登録免許税（抵当権設定） | 借入額×0・４％（0・1％） |
| ④登記情報代 | 不動産の数×335円×2 |
| ⑤登記簿謄本代 | 不動産の数×600円 |
| ⑥住宅用家屋証明書代 | 1,300円 |
| ⑦交通費通信費 | 交通費と郵便代 |
2.不動産売却で登記が必要になる理由とは？
土地や建物は、現実的に使用している人が持ち主だけとは限定できません。
土地または建物に所有者の名前が記されているわけではないので、所有者本人またはその土地を利用している人の他には誰が所有者なのかはっきりとしません。
その中には、親の名義の状態で、家に住み続けているケースが多く見られますが、いざ売却するという時に、親の名義の状態だと子供は家を売却できないのです。
また、登記をやっていないと、ここぞというときに、第三者に権利を主張出来ません。
こういった風に登記に関しては、第三者に権利を主張し、あなた自身の持ち物であると示すために行われるのです。
3.不動産登記の種類
不動産登記においては、何パターンかの種類があって、次に挙げる通りになります。
- 不動産登記の種類
- 所有移転登記
- 抵当権抹消登記
- 名義・住所変更登記
不動産の売却をおこなう際には、抵当権抹消登記や所有権移転登記をおこないます。また、住所が変更になっているケースでは、住所の変更登記もします。
こういった風に不動産の売買では、不動産の所有者が変化したり、抵当権の抹消や設定をしたりする時に登記が実施されます。
4.売却で発生する不動産登記の種類
売却を行なうケースでは、名義の変更を行ったり、ローンを借りる際にセッティングされた抵当権を外さなければなりません。こちらでは、売却時に行なう登記について解説していきます。
4-1.抵当権抹消登記
高い価格の不動産を購入するときには、ローンを使用する傾向が高いのではないでしょうか？この時、借り入れを行う人が、万が一にも支払えなくなった状況に備えて、金融機関は購入した不動産に対しては抵当権を設置します。
こちらの抵当権に関しては、支払いが停滞した時点で、不動産を売り渡して融資したお金を回収する権利を意味するものです。
ローンの支払いが終了していない不動産においては、こちらの抵当権が設定されていて、抵当権を抹消しないと売却を行ないません。
4-2.所有権移転登記
土地や建物の所有者が変化したときに行なう登記になります。土地または家を購入した際に、元の持ち主から買い入れた持ち主へと名義を入れ換える手続きになります。
新築の物件を購入したという時には、元の持ち主がいませんので、初の経験として所有権を登記することになり、このような時は保存登記と言っています。
所有権の登記を行なうことによって、第三者に権利を主張出来ます。一般的に言うと不動産の決済の時に司法書士が行います。
そして、土地・建物それぞれに登記を行なうことが求められます。
4-3.売主側が負担する登記
売主が行なう登記につきましては、住所の変更登記と抵当権抹消登記になります。
抵当権を抹消しないと売ることが出来ないので、自然と売主負担で手続きがなされます。
売却時においては、登記簿謄本と現在の住所がぴったり合っていないと売ることが出来ないので、売却前に変更登記を行います。氏名・住所の変更登記の費用についても、売主負担になります。
4-4.買主側が負担する登記
所有権移転登記というのは、買主が負担することが商習慣であり、売買契約書にも記述があります。
しかしながら、買主が何が何でも負担すると規定されたものじゃありません。売主と買主の間で、合意を得ることができるのであれば、売主が負担してもＯＫです。
5.不動産登記に必要不可欠な書類一覧
不動産を売買する際には、登記が必要でその手続きには次に挙げる書類が不可欠です。
- 登記申請書
- 登記済証(権利証)または、登記識別情報
- 登記原因証明情報
- 買主の委任状
- 不動産所有者の委任状
- 買主の住民票
- 不動産所有者の印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
6.登記を行うメリットとは？
具体的に言えば、分譲マンションの1室に住んでいる人に関しては、借主であるのか所有者であるのか外見だけではわかりません。登記を行なえば、外見からでは分からない権利関係を当事者以外の第三者に指し示すことができるというわけです。
不動産会社・買主というような第三者が、きちんと所有者を判別することは重要です。例えば、借主である居住者が無許可で家を売却しようとしても、その家を勘違いして買うようなトラブルが阻止することができます。
登記に関しては、「第三者に権利関係を明示することによって、取引の安全を図ることが出来る制度」になります。
