相続税の控除額が平成27年の改正で減らされてしまい、実質増税だと感じている方も多いことでしょう。現金のまま相続するよりも、不動産にして相続すると、節税効果があると言われています。不動産を利用して、子供への相続をより多く残せる方法を考えてみましょう。
■不動産で相続をするメリット
平成27年の改訂で遺産に係る基礎控除額は『3000万円+（600万円×法定相続人）』となりました。
・父の遺産を母と1人の子が相続するなら4200万円の控除。
・父の遺産を受け継いでいた母がなくなり、1人の子供が相続する場合では、3600万円の控除。
控除で相殺される資産額なら相続税は大きくなりませんが、控除額を超えると課税対象額がプラスになります。
有価証券や預貯金は、額面通りの評価額で相続税の計算が行われます。
それに対して、不動産では、国税庁の固定資産税評価額をもとに計算された額面で相続税の計算を行います。
不動産の市場価格は、実際に取引が行われる“相場”と言って良いものですが、市場価格よりも固定資産税評価額は価格が低くなっています。
およそ0.7倍の差があると言われていますから、相続税課税対象の資産分を、不動産にすることで、課税対象額が7割にできます。
3000万円なら2100万円、1億円なら7000万円です。
■どれくらいの差がでるの？
＜資産3000万円⇒135万円の差＞
・1000万円～3000万円以下の場合は『控除50万円、税率15％』
そのまま⇒
・（3000万円－50万円）×税率15％＝442.5万円
不動産にかえる⇒
・（2100万円－50万円）×税率15％＝307.5万円
＜資産1億円⇒900万円の差＞
・5000万円～1億円以下の場合は『控除700万円、税率30％』
そのまま⇒
・（1億円－700万円）×税率30％＝2790万円
不動産にかえる⇒
・（7000万円－700万円）×税率30％＝1890万円
相続税課税対象額3000万円の場合で135万円、1億円なら900万円もの差が出てきます。
額面が大きくなるほど差額は大きくなりますし、収益物件を購入した場合は、収益を生むおまけがついてきます。
（参考）国税庁 相続税のあらまし
■『小規模宅地等の特例』に注目
実は、さらに優遇が期待できる『小規模宅地等の特例』という制度があります。
この場合は、要件を満たせば50％～80％の減額が受けられますから、節税効果があります。
市場価格で8000万円の自宅を相続する場合には、固定資産税評価額としては8000万円×0.7＝6400万円程度になり、そこから80％に減額されて5120万円として扱われます。
このルールは、賃貸の場合50％に減額になりますから、自宅付き賃貸物件であれば相続税を軽くする効果が高いのです。
（参考）国税庁No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
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