相続で引き継いだアパートを手放したいと考えている方やアパートの経営が上手くいかずに悩んでいる方は少なくないでしょう。
そのような方におすすめなのが、アパート売却です。
しかし、アパートの売却は、通常の一戸建ての売却とは準備や売却方法などが異なるので、注意が必要です。
そこで今回は、アパートを売却する前にやるべきこととアパート売却に必要な書類、アパートを売る方法とアパートを高く売るポイントについて紹介します。
また、アパート売却にかかる費用や税金についても紹介するので、ぜひ参考にしてください。
□アパートを売却する前にやるべきことをご紹介！
1つ目は、ローンの確認です。
売ろうとしていたアパートに住宅ローンが残っていたということはよくあります。
ローンが残っているアパートでも売ることはできますが、売却利益からローンの返済を行う必要があります。
また、売約利益でもローンを返済しきれない場合は、残りの額を自分で負担しなければいけません。
アパートを売って利益を得られると思っていたのに、ローンが残っていて利益が得られなかったという事態を避けるために、事前にローンの有無は確認しておくことが大切です。
2つ目は、入居者への通知です。
賃貸アパートを売却する際、入居者がいる場合は、事前に売却するという旨を伝えるようにしましょう。
その理由は、アパートの住人には、家賃の支払先の変更手続きをする必要があるからです。
また、住人がいないアパートを売却したい場合や更地にして土地を売却したい場合も入居者に立ち退いてもらう必要があるので、通知を行わなければいけません。
この場合、立退料を支払う必要があるかもしれないので気をつけましょう。
3つ目は、共有者への意思疎通です。
アパートの経営を誰かと共同で行っている場合は、共有者に売却の意思を確認する必要があります。
必ず、売却の意思疎通ができてからアパートを売るようにしてください。
そうでないと、勝手に売却を進めたといって共有者とトラブルになる可能性があるので意思確認は必ず行いましょう。
4つ目は、アパートの所有期間の確認です。
アパートを売却して利益が出た場合は、譲渡所得税を支払う必要があります。
この税金は、所有期間が5年を境に税率が大きく変わってきます。
具体的には、所有期間が5年以下の場合は39.63パーセント、5年以上の場合は20.315パーセントとなります。
このように5年を超えているか超えていないかで支払う金額が大きく変わるので、もう少しで5年だったのにと後悔しないためにも所有期間は事前に確認しておきましょう。
□アパート売却に必要な書類をご紹介！
1つ目は、権利書です。
権利書は、媒介契約や売買契約の名義変更、住宅ローン審査などさまざまな場面で必要になる書類です。
建物と土地に1冊ずつあり、棟と敷地を売る際は2冊必要になるので気をつけましょう。
権利書は、アパート購入時に写しをもらっていると思いますが、見当たらないときは法務局に問い合わせて再取得してください。
2つ目は、検査済証です。
検査済証とは、売却前に依頼した物件調査の結果の報告書です。
この書類があると、プロから安全な物件であるというお墨付きをもらったも同然なのでスムーズに売却を進められます。
3つ目は、固定資産税納税通知書です。
不動産を所有しているとかかる固定資産税を納めると、自宅に届くのが固定資産税納税通知書です。
この書類は、査定の参考に使えたり、正当な所有権の証明に使えたりします。
もし紛失してしまった場合は、再発行ができないので、固定資産税評価証明書を代わりに使うようにしましょう。
4つ目は、レントロールです。
レントロールは、貸借条件の一覧表のことです。
アパートの購入希望者は、物件の質を確認するためにレントロールをよく使うのでアパートを売却する際は準備しておきましょう。
5つ目は、平面図です。
入居中の部屋は内覧ができないので、平面図があると非常に便利です。
アパート売却をスムーズに進めるには、全ての階の平面図を用意すると良いでしょう。
□アパートを売る方法をご紹介！
＊売却方法
アパートを売却する方法は2つあります。
1つ目は、オーナーチェンジで売り出す方法です。
オーナーチェンジの場合は、賃貸中のまま売り出せます。
そのため、売却活動中も賃貸収益が見込める上に、買主にとっても入居者がいることは非常に魅力的であるというメリットがあります。
また、立ち退きに関するトラブルが起こらないことも利点です。
しかし、入居者がいるので、内覧が自由にできないことや、買主は入居者の賃料を自由に設定できないので、売却価格が安くなりやすいことには注意しましょう。
2つ目は、入居者が立ち退き後に売り出す方法です。
この場合は、空き家として売り出すことになります。
立ち退き後に売り出すことで、アパートの内装や間取りを内覧できることや、転売用地に転用できるといったメリットがあります。
しかし、築年数が経っている場合は、解体やリフォームなどの初期費用がついたり、入居者に立退料を支払ったりする必要があるので注意しましょう。
＊アパート売却の流れ
まずは、アパートの売却相場を把握しましょう。
過去の取引事例からおおよその相場が分かれば大丈夫です。
そして、不動産会社に査定を依頼してください。
アパートがいくらで売れるのかより正確に把握しましょう。
次に、不動産会社を決めて媒介契約を結びます。
そして、媒介契約を結んだら、売却価格を決めて売り出します。
売却価格は、相場や査定額、そして土地家屋調査士が作成した測量図から適正な価格を設定しましょう。
次に、買主が決まったら、売買契約を結びます。
そして最後に、売却代金を受け取り、アパートを引き渡します。
引き渡し後は、確定申告を行うことを忘れないようにしましょう。
□アパートを高く売るポイントとは？
1つ目は、築15年以内に売ることです。
設備の耐用年数は15年が一般的なので、それを超えると、設備の交換や修繕のために費用がかかります。
また、入居者からクレームが入ることもあります。
このような事態を防ぐために、築15年以内に売ることをおすすめします。
また、築15年以内であれば高く売れるチャンスでもあります。
2つ目は、金利が低い時期に売ることです。
金利が低い時期に売るのもアパートを高く売るポイントの一つです。
金利が低いと、アパートの収益価格が高くなるので、売却するにはベストな時期と言えます。
3つ目は、満室にしてから売ることです。
立ち退き後に売ることにもメリットはありますが、満室にすることで、投資家に交渉の余地を与えないようにできます。
あまり交渉したくないとお考えの方は、満室にしてから売ることをおすすめします。
4つ目は、幅広いエリアから買主を探すことです。
買主である投資家を日本人だけでなく、アジア系の海外の方も含めて探すようにするとアパートを売りやすくなります。
アジア系の投資家が日本の不動産を購入するケースは増えており、彼らの自国の収益物件の利回りは日本の物件に比べて低いので、日本の不動産を高く買い取ってくれます。
□アパート売却にかかる費用や税金は？
かかる費用としては、住民票や印鑑証明書などの準備費用です。
また、仲介で売却する場合は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
税金については、アパート売却で利益が出た際に、譲渡所得税がかかります。
また、印紙税や仲介手数料にかかる消費税も必要になります。
□まとめ
今回は、今回は、アパートを売却する前にやるべきこととアパート売却に必要な書類、アパートを売る方法とアパートを高く売るポイントについて紹介しました。
アパートを売却する際は、所有期間を確認して、入居者がいる場合は通知をするようにしましょう。
不動産の売却をお考えの方は、お気軽に当社までご相談ください。
