現在、不動産をお持ちの方の中には、不動産売却をお考えの方もいらっしゃると思います。
売却の際には様々な行程を踏むことになりますが、その際に注意する必要があるのが売却で発生する税金です。
いくつかの種類がある税金ですが、実は、その概要や計算方法を覚えてしまえば自身でも簡単に見通しを立てられます。
今回は、土地の売却で発生する税金の種類や計算方法、確定申告の必要性、節税の方法など、幅広い税金の概要について詳しくご紹介します。
□土地を売却するときに発生する税金は？
土地の売却時には、税金が発生しますが、不動産の種類や面積などによって税額が変わってきます。
そんな税金の種類には、以下のようなものがあります。
・印紙税
・登録免許税
・住民税、復興特別所得税
・譲渡所得税
印紙税は、不動産売却の際に用意する売買契約書に印紙を貼る際に発生する税金です。
不動産売買契約書に記載されている内容によってその税額が異なり、契約金額が1000万円~5000万円なら2万円、5000万円~1億円なら6万円が課せられます。
※令和6年3月31日まで軽減措置有
登録免許税は、不動産売却に伴う名義変更にかかる税金です。
登録免許税としては、売却により所有権を移転する場合、「固定資産税評価額」の2%が課せられます。
住民税は、不動産の譲渡によって利益を得た場合に、その利益から地方税の「住民税」、国税の「所得税」として課せられるものです。
それに加えて、東日本大震災の被災地復興の財源確保のために、平成23年からの25年間復興特別所得税も課されることとなりました。
譲渡所得税も、不動産の譲渡に伴って利益を得た場合に課される税金です。
住民税や復興特別所得税と共に、譲渡所得に関する税金は「分離課税」とも呼ばれています。
□譲渡所得税はどう求める？計算方法を解説！
基本的に、所得税や住民税に関しては「課税譲渡所得」に税率をかけて算出されます。
そのため、まずは課税譲渡所得を計算した後に、それぞれの税率をかけ合わせることで導き出すことができます。
以下に、その手順をご紹介します。
1.譲渡所得税を求める
譲渡所得の算出式は、譲渡所得＝譲渡収入金額ー(取得費＋譲渡費用)です。
譲渡収入金額とは、土地の売却によって得られる売上金額のことを指します。
譲渡価格や売却金額と呼ばれることもあり、買い手から支払われる「固定資産税の精算金」についてもこの上と収入金額に含まれます。
取得費は、土地の購入、もしくは相続による土地取得にかかった費用のことです。
その他、購入時に不動産会社に支払った仲介手数料や登録免許税、印紙税などの諸費用を取得費として計算します。
相続の場合は、相続登記にかかった費用なども含まれることを覚えておきましょう。
また、取得費が明確にわからない場合は、概算取得費(譲渡収入金額の5%)を計上します。
譲渡費用は、土地売却の際にかかった諸費用のことをいい、以下のようなものを含みます。
・売却時に不動産会社に支払った仲介手数料
・土地の測量費用
・建物の減失登記費用
2.控除の適用可否を確認する
一定の条件を満たしている場合、特例として譲渡所得から定額を控除できることがあります。
譲渡所得から控除額を引いた値が新たな課税譲渡所得として計上されます。
3.課税譲渡所得に税率をかける
譲渡所得税の税率は、土地を所有していた期間によって異なり、5年以下なら短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得となります。
両者を比較すると、長期譲渡所得の方が税率がおよそ半分になることも覚えておきましょう。
さらに、住んでいた家を取り壊し、所有期間が10年超えていた場合は税率が大幅に下がります。
□土地の売却で発生する税金を抑える方法は？
土地売却で節税するためには、以下のような特別控除を受けるのがおすすめです。
・3000万円の特別控除
・10年超保有時の譲渡所得税率
3000万円の特別控除とは、マイホームを売却した際に適用される特例で、その名の通り譲渡所得が3000万円控除され、譲渡所得が3000万円以下であれば税金が完全に0になります。
マイホームが建っている土地を売却する際に利用できる特例だと覚えておいてください。
10年越保有時の譲渡所得税率は、先ほどもご紹介した、10年間マイホームを保有した状態の土地を売却する際に得られる特例です。
長期譲渡所得が短期譲渡所得のおよそ半分になることはお伝えしましたが、10年超保有の場合はさらにその半分程度まで抑えられるため、節税の面では非常に有用な方法だといえます。
それ以外にも、公共事業のための土地売却や、農地保有の合理化などのための土地売却などにも特別控除が利用できるので、まずは自分に当てはまるものがないかを探してみることが非常に大切です。
□土地の売却で利益を得たら確定申告してください！
土地を売却して、最終的に利益が出る場合は確定申告を忘れてはいけません。
確定申告の際に必要な書類は以下の通りです。
・確定申告書(所定)
・譲渡所得の内訳書
・譲渡時、取得時の書類(売買契約書や領収書などのコピー)
・譲渡した土地の全部事項証明書
・源泉徴収票(給与所得者のみ)
・マイナンバーなどの個人照合書類
特例が使えるかや確定申告の判断に迷った場合には、当社のような専門業者に問い合わせることを強くおすすめします。
また、譲渡益があったのにもかかわらず確定申告を行わなかった場合、脱税とみなされてしまいます。
ペナルティとして、追加で「無申告加算税」と「延滞税」を支払わなくてはならないため、利益が見込まれた場合にはできるだけ早く申告するようにしましょう。
□節税のために意識したいポイントは？
節税のためには以下のようなポイントを意識するのが効果的です。
・購入額がかかれた書類を探す
・売却のタイミングを考える
まず、課税額をできるだけ減らすために、購入代金が明確に分かる書類を用意するのが非常に大切です。
というのも、前項にもあるように、購入代金が分からない場合は売上代金の5%で算出されるので、売却益が本来よりも大きく計上されてしまう可能性が高いからです。
相続した不動産などは特に、売買履歴をたどるのは難しいですが、購入額が分かる書類をできるだけ探してみることをおすすめします。
書類でなくても、通帳の記録などをもとに確認して認められるケースもあるので、諦めずに相談してみましょう。
また、売却のタイミングについても同時に再検討してみると良いでしょう。
特別控除の中には、土地を購入してから経過した年数によって税率が変動するものもあることはご紹介してきました。
ですが、実はそれ以外にも税金の特例を利用するための期限があることや、現在の不動産市況が好調であることなどから、最適なタイミングを見極めて売却するのが良いとされています。
税率を軽減させるために数年待つのか、市場が好調なうちに売るのかは、それぞれのメリットをよく比較して検討していくと良いでしょう。
□まとめ
今回は、土地を売却する際に発生する税金の種類についてや、譲渡所得税の算出方法、減税の方法やポイント、確定申告の必要性など、多岐にわたりご紹介しました。
当社では、不動産の無料査定サービスなどを行っており、これまでにも多くのお客様にご満足いただいております。
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