両親から実家を相続したが、古くなっており、今後住む予定もないから売却したい、とお考えの方もいらっしゃるでしょう。
売却するときに迷うのが、売却前に実家を解体するかどうか、ということだと思います。
解体する場合としない場合で、それぞれにメリットと注意点があります。
そこで今回は、それぞれのメリットと注意点、そして実家を売却する前にやっておくべきことを紹介します。
ぜひ、この記事を解体するかどうかの判断材料にしてください。
□解体せずに実家を売却するメリットとは？
解体せずに実家を売却する場合は、「古家付き土地」として売却することになります。
「古家付き土地」として売却するメリットを4つ紹介します。
1つ目は、売れるまでの節税ができる点です。
実家を売り出した後、買い手が見つかるまでは都市計画税や固定資産税を支払う必要があります。
実家を解体せずに残しておくことで、住宅用地として軽減措置が適用されます。
そのため、解体して売却する場合よりも節税できます。
2つ目は、購入を検討している方にイメージを伝えられる点です。
土地のみで購入した場合、新築を立ててみると日当たりや間取り、隣の家との距離などが想像と違った、という失敗が起こりやすいです。
そのため、実家を残して売却することで、購入後新築を建てようと考えている方に家が建った後のイメージを伝えられます。
3つ目は、すぐに売却できる点です。
解体して売却する場合、売却前に解体・整地の段階を踏む必要があります。
それに対し、「古家付き土地」として売却する場合、売却したいと思ったときにすぐに売却できます。
4つ目は、購入者のターゲットを広げられる点です。
解体して売却する場合、購入者のターゲットは新築を建てたい方のみになってしまいます。
しかし、「古家付き土地」として売却することで、古い家をリノベーションしたい、という方もターゲットにできます。
□解体して実家を売却するメリットとは？
反対に、解体して売却するメリットは何でしょうか。
ここでは、2つのメリットを紹介します。
1つ目は、スムーズに売却できる点です。
新築を立てたくて土地を探している方にとっては、更地の土地を購入した方がすぐに着工ができるため、購入希望者が見つかりやすいです。
また、売却完了後の解体費用をどうするか、といった問題が発生しないので、スムーズに売却を進められます。
2つ目は、土地の状態を確認できる点です。
実家を解体することで、土壌調査や地盤調査が行いやすくなります。
また、土地の状態の確認までしっかり行って売却することで、購入検討者がその調査を行う負担が減り、購入確率を上げることにつながるでしょう。
□解体せずに実家を売却する際に注意すべきことは？
解体しない場合、する場合の、それぞれのメリットを紹介しました。
ここでは、「古家付き土地」として売却する場合の注意点を3つ紹介します。
＊売り出し価格が安くなりやすい
「古家付き土地」として売却する場合、解体費用を買い手が負担することがほとんどです。
そのため、相場価格から解体費用を差し引いた分が売り出し価格になります。
＊売却前に測量を行う必要がある
建物の有無にかかわらず、土地を売却するときは売り手に境界の明示義務があります。
「境界確定測量図」が手元にある場合は、この資料で境界を明示できます。
しかし、長期間保有している土地の場合、測量を行っていない可能性があります。
その場合は、売却前に測量を依頼し、境界を確定するようにしましょう。
＊不動産買取も考える
「古家付き土地」として売却する場合、思ったように買い手が見つからないことも考えられます。
そのようなときは、不動産買取を検討しましょう。
不動産買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらうことをいいます。
当社は不動産買取を専門に行う会社です。
お客様より依頼を受け、その日中に即日ご訪問することも可能です。
査定は、買取の価格だけでなく、仲介での売却の価格も出させていただきますので、その価格を踏まえて買取にするか、仲介にするかの判断をしていただくことも可能です。
□解体して実家を売却する際に注意すべきことは？
「古家付き土地」として売却する場合に注意すべきことを紹介しました。
次に、解体して売却する場合の注意点を3つ紹介します。
＊解体費用はローンが組めないことがある
解体費用に対してローンが組めるかどうかは、条件により変わります。
長期間使用されず、空き家になっていた実家を解体する場合、「空き家解体ローン」を取り扱っている銀行でローンを組めます。
一方、現在居住中の実家を売却する場合、建て替えでなければローンが組めないことが多いです。
＊見積内容をしっかり確認する
解体費用の見積書の形式は統一されておらず、会社によって記載項目、記載方法などが異なります。
そのため、会社によっては、官庁への申告費や解体終了後のごみの処分費などが見積書に記載されていない場合があります。
そうなると、解体工事終了後に追加費用として請求されます。
見積書をしっかり確認し、解体前後の作業にかかる費用は記載されているか、そして記載されている以上に費用が掛かる可能性はあるのか、確かめておきましょう。
＊解体して売却する場合、固定資産税が高くなる
建物が立っている土地は「住宅用地」とされ、税負担が軽減されます。
しかし、実家を解体してしまうと「非住宅用地」とみなされ、軽減の対象ではなくなってしまいます。
そのため、固定資産税が通常金額に戻ります。
住宅用地として税負担が軽減される場合、支払う必要がある税額は通常額の6分の1になります。
つまり、解体すると解体前の6倍の税負担が必要になる、ということです。
□実家の売却前にやっておくべき準備はある？
では、実家を売却する前にやっておくべき手続きにはどのようなものがあるのでしょうか。
ここでは、3つのやっておくべきことを紹介します。
1つ目は、名義変更です。
相続した実家を売却する場合、相続登記を売却前に終わらせておくことをおすすめします。
名義を変更しないままでも売却は可能ですが、名義を変更して売却を行う方が、スムーズに売却できます。
名義変更は相続人全員の同意が必要なので、注意してください。
2つ目は、空き家特例の申請です。
実家を空き家のまま相続するときは、空き家特例を使うと譲渡所得に対して最大3000万円の控除を受けられます。
特例措置を受けるにはいくつか満たすべき条件があるので、一度確認してみてください。
3つ目は、実家を購入した時の金額が分かる費用を準備することです。
実家の購入額が不明だと、譲渡所得が大きくなってしまいます。
事前に資料を用意することで、売却時の税負担が大幅に安くなるので、資料を準備するようにしましょう。
□まとめ
相続した実家を売却する場合は、解体せずに売却すると税負担は抑えられ、すぐに売却できますが、売り出し価格は安くなります。
一方で、解体して売却する場合は、買い手が見つかりやすいですが、税負担が増える、解体工事費用が掛かる、などの注意点があります。
どのように売却を進めたいのかを考え、どちらの方法で売却するのか決めるようにしましょう。
また、売却を行う前に、名義変更や資料の準備を行うようにしましょう。
当社は、不動産買取を行う会社です。
ご自身で売却を進めるのは、時間もお金もかかります。
当社では、高く売りたい方には売買仲介を、早く売りたい方には不動産買取を、といったように、それぞれのお客様のご要望に合った売却方法を紹介しています。
実家を売却したい、とお考えの方は、ぜひ一度当社にご相談ください。
