離婚を考えている方の中には、購入した不動産をどうするべきかお悩みの方も多いのではないのでしょうか。
売却は離婚前と後、どちらで行うべきなのか、売却前にやるべきことはあるのか、気になることはたくさんありますよね。
そこで今回は、離婚前と離婚後、それぞれのタイミングで売却するのにおすすめなのはどんな人なのか、また、不動産を売却するにあたって事前にやっておくべきことはあるのかについて紹介します。
この記事を参考に、売却のタイミングを話し合ってみてください。
□離婚前に家を売却すべきなのはどんな人？
離婚前に家を売却するのが適しているのは、以下の条件に当てはまる人です。
・売却が終了するまで離婚を待てる
・離婚後にやり取りをしたくない
・離婚後のトラブルを避けたい
不動産売却には仲介と買取があります。
特に、仲介を利用する場合は、高値で売れるというメリットがありますが、売却できるまでに半年以上かかることもあります。
そのため、売却が終わるまで離婚を待てる、という方にはおすすめです。
また、不動産売却の締結は売り手の同意をもって終了するため、離婚後に売却を行うと、離婚後も定期的に連絡を取る必要が出てきます。
離婚後のやり取りをしたくない、離婚後のトラブルを避けたい、という方にも、離婚前の売却がおすすめです。
□離婚後に家を売却すべきなのはどんな人？
離婚後に家を売却するのが適しているのは、以下の条件に当てはまる人です。
・早く離婚したい
・家をできるだけ高く売りたい
・家を早く売る必要がなく、離婚後も連絡を取り合うことに抵抗がない
先程、ご紹介したように、不動産売却には時間がかかります。
そのため、早く離婚したい、という方は離婚後の売却をおすすめします。
また、離婚協議と並行して売却手続きを行うのは、精神的にも体力的にも大変です。
高く売りたい、という方は、離婚後に時間をかけて売却手続きを行うのをおすすめします。
しかし、誰も住んでいない家にも固定資産税や都市計画税などの税負担は掛かります。
そのため、離婚前、離婚後に関わらず、できるだけ早く売却するようにしましょう。
□マンションと一戸建てでタイミングに違いはある？
マンションと一戸建てで、売却方法に違いはあるのでしょうか。
基本的な売却方法は変わりません。
ここでは、マンションと一戸建ての売却における傾向を紹介します。
＊マンションの売却
マンションには新築プレミアムがあるため、建てられてから1年経つとその価値が約10パーセント下がります。
その後は安定し、目安として10年経つと新築の時と比べて約70パーセントから80パーセントの価値になります。
マンションを売却する場合、浅い築年数で売却するケースが多いと思います。
もったいない、と思われるかもしれませんが、比較的価値が高いまま保たれているうちに売却するようにしましょう。
＊一戸建ての売却
マンションと一戸建てには、売却するときに土地がついているかどうかの違いがあります。
建物は経年劣化しますが、土地の価値は変わりません。
そのため、建物の価値がなくなっている場合でも、土地の価値で売却価格にできる、という特徴があります。
築年数、それに伴う資産価値の変化で売却価格は変わります。
また、売却できるかどうかは、マンション、一戸建てに関わらずニーズがあるかどうかで変わります。
「一戸建ては売却に時間がかかる」というように、物件の種類で売却のしやすさが変わるように言われることがありますが、それを鵜呑みにしないようにしてください。
□家を売却する前に注意したいポイントを紹介！
離婚で家を売る前に、財産分与する必要があります。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に共に築いた財産を離婚時に分割することです。
不動産のほかに、生命保険や自動車、預貯金などが財産分与の対象になります。
もし、これらの財産の名義がどちらか一方になっている場合でも、婚姻中に得た財産は夫婦の共有財産とみなされ、分与の対象になります。
この財産分与で注意すべきポイントが3つあるので、紹介します。
1つ目は、婚姻前に購入した家でも、財産分与の対象になることがある、ということです。
夫婦のどちらか一方が結婚前から家を所有していた場合、特定財産と評価され、財産分与の対象にはなりません。
ただし、住宅ローンの支払いを結婚後も行っていた場合、結婚後に支払いを行ったローンの分は財産分与の対象になります。
この場合、結婚後に2人でローンを支払った額がいくらなのかを調べ、共有財産になる金額を求めましょう。
2つ目は、状況によっては売却できない場合もある、ということです。
売却には、夫婦2人の同意が必要です。
そのため、どちらかが居住していて売却を拒否している場合は売却が不可能です。
3つ目は、オーバーローンの場合はそもそも財産分与の対象にならないことです。
オーバーローンとは、不動産を売却したときに、売却価格よりもローンの残高が高い状態を指します。
住宅ローンがオーバーローンの場合は財産分与の対象にならないため、以下に紹介する2つの、どちらかの方法をとらなくてはいけません。
1つ目は、夫婦のどちらかが住み続ける方法です。
例えばローン名義が夫の場合、夫が離婚後も家に住み続ける場合、特に問題はありません。
一方、ローンや所有名義も夫名義なのに妻が住み続ける場合は、離婚後の住宅ローンの支払いをどちらが負担するのか、話し合う必要があります。
2つ目は、任意売却する方法です。
オーバーローンの場合、家を売却してもその売却価格でローンを完済することができないので、金融機関からの売却許可が下りません。
その場合、任意売却を行う方法があります。
任意売却は、金融機関に売却許可を取り、普通の売却と同じように市場で物件を売却する方法です。
任意売却を行ってもローンの完済はできないので、金融機関にとっては不利益です。
しかし、競売になると任意売却よりも低い価格での売却になってしまいます。
そのため、金融機関は任意売却を許可してくれる可能性が高いです。
□余裕があれば気にかけたいポイントを紹介！
ここでは、不動産売却の時に気にかけることができればより高く売却できるポイントを紹介します。
それは、売却の時期です。
高く売るのにおすすめの売却時期を2つ紹介します。
1つ目は、不動産の繁忙期です。
不動産の繁忙期は、一般的に春先です。
春先は新生活を始める人が多くいます。
そのため、少しでも高値で売却できる可能性が高まります。
3月上旬の繁忙期に入ったタイミングで売却を始めるには、少なくとも2月には査定など、売却のために準備をすべて終える必要があります。
2つ目は、周辺に競合物件がないときです。
周辺に売却中の物件がないときを見計らって売却すると、必然的にそのエリアで不動産を購入したい人の目に留まる可能性が高くなります。
そのため、繁忙期での売却を逃した場合でも、周辺の状況によっては高く売却できます。
□まとめ
離婚後のやり取りやトラブルを避けたいという人は離婚前の、なるべく時間をかけて高い価格で売却したいという人は離婚後の売却がおすすめです。
建物の価値は時間とともに経過し、固定資産税や都市計画税などがかかるためできる限り早く売却しましょう。
また、売却時期を考慮することで、より高く売却できます。
当社は、不動産買取や仲介を専門に行う会社です。
早く売りたいのか、高く売りたいのか、お客様のご要望に応じ、最適な売却方法をご案内させていただきます。
離婚による売却をお考えの方は、ぜひ当社にご相談ください。
即日訪問も可能ですので、すぐに売却価格をご提示できます。
