不動産の売却は人生100年時代といわれるようになった今でも、決して頻繁に行うものではありません。
不動産売却の流れを始め、必要な費用、期間など詳しいことはわからない、という方も多いはず。
中には不動産売却に詳しい方もいらっしゃるとは思いますが、不動産会社に不動産売却を目的として訪れる方の大半は不動産売却についてさほど詳しくない方です。
もちろん何も知らない方でもスムーズに、かつ後悔のないよう努力するのが不動産会社の役目ですが、あらかじめ自分でも知識を付けておきたいという方もいるでしょう。
そんな方のため、今回は不動産売却の流れについて解説していきます。
□不動産売却の流れを解説！
まずは不動産売却はどんな流れで進んでいくのか見ていきましょう。
1.不動産会社に相談する
まずは不動産会社に売却したいことを相談します。
不動産を査定してもらいつつ、自分でも相場を調べ査定額と比較できるようにしましょう。
2.不動産会社と契約する
不動産売却を依頼したときに結ぶ契約を媒介契約といいます。
媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
後ほど述べますが、どれが望ましいか考えておくと契約がスムーズに進むでしょう。
3.売却活動を始める
媒介契約を結んだ後の活動はほとんど不動産会社の担当者が行います。
売主自身がやらなければならないことは価格の最終決定と内覧の対応だけです。
4.条件交渉
売却活動で購入希望者が現れたら条件交渉をしなければなりません。
手付金や契約日、引き渡し日など自分の希望と擦り合わせましょう。
5.売買契約を結ぶ
売主と買主の間で売買契約を結びます。
契約後のキャンセルは違約金が発生しますから、契約書はよく読み込みましょう。
6.不動産を引き渡す
契約で決めた引き渡し日に不動産を引き渡します。
支払いもこの日に完了するため、引き渡し日に不動産売買そのものは終了します。
7.年度末に確定申告する
不動産売却で得た金銭は譲渡所得に該当するため、黒字になった場合は確定申告が必要です。
黒字になるかということと共に不動産の売却益が減税される特例も確認しましょう。
□媒介契約には3つの種類があります！
先ほど述べた通り、媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
それぞれの特徴について見ていきましょう。
1.すべてを任せる専属専任契約
売却活動を契約先の一社のみに任せる契約です。
手厚く見てくれる代わりに、もし売主が買主を見つけてきても不動産会社を通して契約しなければならないため不動産会社に必ず仲介料が入ります。
1週間に1回以上の業務処理報告義務があります。
2.ほどよく任せられる専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく、売却活動を契約先の一社のみに任せる契約です。
違いとしては売主が買主を見つけてきたなら直接契約をしても良くなっています。
2週間に1回以上の業務処理報告義務があります。
3.複数の会社に任せられる一般媒介契約
前者2つとは異なり、売却活動を複数の不動産会社に任せることができます。
広く買主を探すことができるものの、関わる不動産の数が増えるためほかと比べると共に頑張るという意識は希薄になりがちでしょう。
業務処理報告義務もないため、活動状況を知りたいときは自発的に不動産会社へと連絡しなければなりません。
□不動産売却にはどのくらいの期間がかかる？
＊不動産売却の基本的な流れ
査定から媒介契約、販売、内覧と進めていき、物件引き渡しが終わるまでは平均して半年から1年ほどです。
査定から媒介契約までが1週間から2週間、販売活動から内覧までが2ヶ月から1年、契約から引き渡しまでが1ヶ月ほどが平均期間です。
これは運やタイミングによっても変わってくるため、1年は必要だと思ってスケジュールを組むと良いでしょう。
＊期間が伸びる理由
場合によっては耐震調査や境界調査など、追加の調査が必要です。
水道管や杭抜き工事といった工事も必要になれば更に期間は伸びます。
そのため、不動産の条件によって期間は大きく変わることを覚えておきましょう。
□不動産売却後は確定申告を忘れないでください！
物件引き渡しまで完了すれば不動産売却は終わったと思う方も多いでしょう。
しかし、不動産売却で出た利益は譲渡所得に含まれるため年度末に確定申告が必要になります。
どんな手順で行うか見ていきましょう。
1.譲渡所得がいくらになるか計算する
まず譲渡所得を計算します。
これは不動産売却の結果得た利益のことで、所得の名の通り税金が課せられます。
とはいえ譲渡所得とは売却額から取得費と譲渡費用を引いた額のことですから、不動産売却はしたものの譲渡所得はなかった、というケースもあります。
2.控除や特例が適用されないかチェックする
譲渡所得を減らせる控除や特例によって節税できるケースがあります。
ご自身の不動産売却に適用できるケースがあるかどうか、ぜひチェックしてみてください。
3.確定申告の申告書を作成し税務署に提出する
不動産売却後、譲渡所得があれば2月16日から3月15日までの間に確定申告が必要です。
確定申告は税務署に申告書を持参する方法が主流ですが、郵送やインターネットでも提出できます。
4.納税する
確定申告の申告書通りに納税します。
場合によっては少なくない納税額が必要となるため、予め準備しておきましょう。
□不動産売却で発生する費用は？
不動産を売却するまでにも必要な費用があります。
ひとつずつ、簡単に見ていきましょう。
1.譲渡所得税
先ほど述べた譲渡所得にかかる税金です。
関わってくる税金の種類としては所得税と住民税に当たりますが、どちらも譲渡所得がなくても必要な税金です。
あまり費用という感覚は持ちにくいでしょう。
2.印紙税
不動産売却時に必要な費用で、印紙は正式には収入印紙といいます。
こちらも税金ですが、厳密には不動産売却ではなく不動産売却の書類にかかる税金に当たります。
3.登録免許税
特に古い住宅では不要なケースが多い費用で、抵当権抹消登記が必要な場合にのみ必要な税金です。
抵当権がある住宅は抵当権抹消登記後の売却をすすめられやすいため、実質的に抵当権のある住宅で必要な費用と言えるでしょう。
不動産売却に必要な費用ではあるものの抵当権の抹消は不動産売却前に必要な手続きのため、税金の中では最も早くに必要となる税金です。
4.仲介手数料
不動産会社に支払う費用です。
名前の通り契約成立までの仲介を行った手数料であり、売却した不動産の売却額によって変わります。
5.抵当権抹消費用
登録免許税と同様、抵当権がある不動産を売却したい場合のみ必要になる費用です。
登録免許税と違い税金ではありません。
6.住宅ローン返済手数料
抵当権がなかったとしても、住宅ローンが残っている場合に必要となる費用です。
金融会社に支払う手数料であり、ローンの一括返済時に求められます。
□まとめ
不動産売却の流れについて、なんとなくイメージが湧きましたでしょうか。
もっと細かいところが知りたい方もいらっしゃるとは思いますが、不動産売却とは売り主と買主のどちらもが個人での取引となります。
不動産会社でも確実なことは言えず、ケースによって変わってくる点が多いのも確かです。
しかし、お客様とともに二人三脚で不動産売却までを行うのが不動産会社の役目です。
不動産売却を検討中の方はぜひ当社まで一度ご連絡ください。
