不動産売却には、家族が増えての住み替えや住宅ローンの返済が厳しくなっての売却など、様々な理由が存在します。
今回は、住宅ローンの返済が困難になって売却するときに焦点を当て、「任意売却」について紹介します。
任意売却とはどのような仕組みで不動産を売却するものなのか、そして「競売」とはどう違い、どちらの方がメリットが大きいのかなどを解説します。
任意売却をしようか迷われている方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
□任意売却について解説！
任意売却とは、ローンの返済が何らかの理由で困難になった時に、金融機関に抵当権を解除してもらい、承諾を得た上で売却する方法を指します。
まず、抵当権について解説します。
抵当権とは、債権者である金融機関が、万が一ローンの返済が滞った場合に備えて設定する担保物件のことです。
ローンの滞納が一定期間続くと、債権者は抵当権を実行します。
抵当権が実行されると、担保物件である不動産は競売にかけられ、その売却価格が残債の返済にあてられることになります。
この時に、金融機関に抵当権の取り消しをお願いし、通常の不動産売却と同じような手順で売却を行うのが、任意売却です。
□任意売却と競売の違いは？
任意売却と競売には、大きく3つの違いがあります。
1つ目は、その手段です。
任意売却は法的手段ではありませんが、競売は法的手段です。
競売は、債権者が裁判所に申し立て、裁判所が入札形式で売却を進めます。
法的手段であるため強制力があり、手続きのルールも法律で決められているため、柔軟な対応はできません。
一方で任意売却は、引っ越し代をどう捻出するか、売却後に残った残債をどう返済していくか、などを債権者である金融機関と交渉できます。
2つ目は、売却までにかかる時間です。
一般的に、住宅ローンの滞納から競売が終わるまで、1年から1年半くらいかかります。
競売は、債権者の申し立てがあって競売がスタートされた後も、途中で取り下げられます。
取り下げは、売却代金が納付されるまで可能です。
そのため、競売が始まったからといって任意売却をあきらめるのではなく、取り下げて変更できないか、交渉を続けましょう。
3つ目は、売却価格です。
競売は、任意売却に比べて売却価格が低くなります。
一般的に、任意売却であれば市場価格の8割から10割、競売であれば5割から7割の価格で売却されます。
そのように回収できる額が増えるため、任意売却を承諾してくれる金融機関が多いです。
□任意売却の方がメリットが大きいです！
任意売却と競売を比べてみて、任意売却の方がメリットが多いことは感じていただけたかと思います。
ここでは、そのメリットをさらに詳しく見ていきましょう。
＊競売よりも高く売れる
先ほども説明したように、競売だと市場価格の5割から7割程度でしか売却できません。
一方で、任意売却は通常の不動産売却と同じような方法で売却活動を行うため、ほとんど市場価格と変わらない価格で売却できます。
＊退去・引っ越しの時期を調整できる
競売は、先ほど説明したように法的手段です。
そのため、裁判所が決定する退去時期を守らなくてはいけません。
この決定には所有者の希望は反映されず、期限に間に合わない場合は裁判所の執行官によって強制的に退去させられてしまいます。
一方で、任意売却の場合は買主と協議して不動産の引き渡し時期を決められます。
＊経済状況がほかの人に知られない
競売の場合、BITという競売物件専用の情報サイトに物件の情報を掲載し、買主を募集します。
BITはだれでも閲覧可能なため、知り合いに自分の不動産が競売にかけられていることを知られてしまうかもしれません。
一方で、任意売却における売却活動は通常の不動産売却と同じなので、一般の不動産情報サイトにその情報が記載されます。
そのため、任意売却であることはサイト閲覧者にはわかりません。
□任意売却はどのように進むの？
では、任意売却はどのように進んでいくのでしょう。
まず、金融機関から督促状が届きます。
住宅ローンの滞納が1か月を過ぎると、債権者である金融機関から督促状が届きます。
その後も滞納を続けると、3か月から6か月経つ頃に「期限の利益喪失通知」が届き、分割での返済を行う権利を失い、一括返済が求められます。
次に、現状を把握しましょう。
住宅ローンはいくら残っているのか、滞納している額はいくらなのかといったことを金融機関に確認してください。
この現状確認は、督促状が届く前に行うのが一番理想的です。
そして、不動産会社に相談します。
任意売却を行うことを決めたら、まずは不動産会社に相談しましょう。
この時に、任意売却を取り扱っている不動産会社に相談するようにしてください。
ここで重要になるのは、金融機関との交渉です。
そのため、まずは不動産会社に相談し、どのように交渉を進めていくのか、考えていきます。
次に、詳細なローンの残高を調べます。
ローンを借りている金融機関に連絡を入れ、残高証明の送付を依頼します。
すでに滞納してしまっている、という場合でも、任意売却を検討しているということを伝えたら、無理な返済は求められないので安心してください。
依頼する不動産会社を決め、ローンの残高が把握できたら、具体的な相談に移ります。
ローンの滞納状況や固定資産税の支払い状況、引っ越しの希望時期などの詳細をしっかりと伝えましょう。
詳細を伝えることで、希望に沿った売却方法やスケジュール、金融機関との交渉内容の提示が可能になります。
相談と同時に、不動産の査定も必要になります。
任意売却において、その不動産の販売価格を決定するのは、売主ではなく債権者である金融機関です。
そのため、提示された査定額が現実的な価格かどうか、相場と比較して確認しましょう。
査定額を踏まえて金融機関から許可が下りたら、媒介契約を結びます。
この時の契約方法は、専任媒介、もしくは専属専任媒介です。
これは、債権者となる金融機関や保証会社が、任意売却において複数の不動産に依頼することをNGにしているためです。
契約締結後、通常の不動産売却と同じ流れで売却活動を進めていきます。
購入希望者の内覧に対応が必要です。
買主が見つかったら、債権者に購入申込書と売買代金配分表を提出します。
債権者からの許可が下りたら、売却できます。
□任意売却ができない場合もあります！
任意売却はメリットが大きいですが、実行できないケースもあるので注意が必要です。
・金融機関からの許可が下りない
・ローンの残債が売却価格より高い
・共同名義人が合意していない
中には、任意売却を認めない、という方針の金融機関もあります。
また、ローンの残債が売却価格より高い状態のことをオーバーローンといいます。
オーバーローンの場合、金融機関には損失が残るため、同意を得られない可能性があります。
さらに、共同名義の不動産の場合は、合意を得ないと売却はできません。
□まとめ
今回の記事では、任意売却について解説しました。
任意売却は、ローンの返済が困難になって不動産を売却するときに使われる売却方法です。
ローンの返済が滞ると、競売の申し出がされます。
競売になると売却価格や売却の時期などに制限があるため、可能な限り交渉を続けてみましょう。
当社は、不動産売却を専門とした不動産会社です。
任意売却のサポート実績も多くあるスタッフが在籍しております。
任意売却を検討されている方は、ぜひ当社にご相談ください。
