賃貸物件が空室になると、設備を新しくした方がいいのか、内装のやり替えだけで十分なのかと悩むオーナー様
も多いのではないでしょうか。
リフォームは、費用をかければ必ず入居が決まるわけではありません。
大切なのは、その物件が選ばれにくい原因を確認し、効果が見込める部分から改善することです。
今回は、明石市・加古川市・神戸市で賃貸経営をされているオーナー様に向けて、空室リフォームの優先順位をご紹介します。
まずは「なぜ決まらないのか」を確認する
工事を決める前に、募集状況を振り返ってみましょう。
・問い合わせそのものが少ない
・内見はあるものの、申し込みにつながらない
・特定の設備や室内の状態を理由に断られる
状況によって、必要な対策は変わります。
問い合わせが少ない場合は、室内だけでなく、募集写真や家賃、初期費用などに原因があるかもしれません。
内見後に断られる場合は、におい・汚れ・設備など、実際に見たときの印象を確認する必要があります。
リフォームありきで考えず、募集条件と物件の状態を合わせて見直すことが出発点です。
優先順位① 不具合・におい・汚れを解消する
最初に手をつけたいのは、安心して気持ちよく暮らすための基本的な部分です。
水漏れ、設備の故障、建具の不具合などは、見た目のリフォームより先に対応しましょう。カビや強いにおいがある場合も、表面をきれいにするだけではなく、原因を確認することが大切です。
特に確認したいのは、次の場所です。
・キッチン・浴室・トイレの汚れやにおい
・壁紙の目立つ汚れ、剥がれ
・床の傷や浮き
・窓・網戸・収納扉の不具合
・排水口や室内に残るにおい
まだ使える設備をすべて交換する必要はありません。
清掃や部分補修で改善できる箇所と、交換が必要な箇所を分けて考えると、費用を整理しやすくなります。
優先順位② 内見時に目につく部分を整える
基本的な不具合を解消したら、次は室内の第一印象です。
玄関を開けたときの印象や、長く過ごすリビングの状態は、内見時の判断材料になります。
壁や床に目立つ傷みがある場合は、優先して改善を検討しましょう。
ただし、「退去したから全部交換する」と一律に決める必要はありません。傷みの範囲や既存の内装との色合いを確認し、部分補修で自然に仕上がるか、全面交換が必要かを判断します。
アクセントクロスを取り入れる場合も、想定する入居者に合うかが大切です。個性的なデザインに費用をかける前に、清潔感と家具を合わせやすい内装を意識しましょう。
優先順位③ 入居者が求める設備を検討する
設備の追加や交換は、周辺の競合物件や、想定する入居者と比較して判断します。
例えば、エアコン、モニター付きインターホン、温水洗浄便座、収納などは、改善候補になります。
ただし、すべての物件で同じ設備を追加すればよいわけではありません。
単身者向けなのか、ファミリー向けなのか。周辺の同じ家賃帯では、どのような設備が付いているのか。内見した方から、どのような意見が出ているのか。
こうした情報を確認し、設備不足が入居を逃す原因になっているかを見極めましょう。
設置費用に加えて、将来の修理・交換費用も考えておく必要があります。
優先順位④ キッチン・浴室などの大きな工事は慎重に判断する
キッチンや浴室の全面交換、間取り変更などは、費用が大きくなりやすい工事です。
古さだけを理由に交換するのではなく、次の点を確認しましょう。
・清掃や部品交換では改善できないか
・周辺物件と比べて、明確な弱点になっているか
・工事後の家賃に無理がないか
・建物全体の修繕計画とのバランスは取れているか
室内に予算を集中させた結果、外壁や給排水設備など、必要な修繕の資金が不足しては困ります。
一室の見栄えと、建物全体の維持管理を合わせて考えることが大切です。
リフォーム費用は「回収できるか」も確認する
工事内容を決める際は、費用と期待できる効果を数字で確認しましょう。
例えば、30万円の工事によって月額家賃を3,000円上げられたとすると、家賃の増額分だけで費用を回収するには100か月、約8年4か月かかります。
これは満室が続き、増額分をすべて回収に充てられると仮定した単純計算です。実際には、空室期間や維持費なども考慮する必要があります。
一方、家賃を上げなくても、募集期間の短縮や現在の家賃を維持するために意味のある工事もあります。増額できる家賃だけでなく、空室による収入減を抑えられるかも含めて判断しましょう。
工事が終わったら、募集写真も更新する
せっかく室内を改善しても、募集サイトに古い写真が残っていると、その魅力が伝わりません。
工事後は写真を撮り直し、設備や改善内容を募集情報に反映しましょう。「どこが良くなったのか」が分かる写真と説明を用意することも、空室対策の一部です。
空室リフォームは、必要な工事を見極めることから
空室対策のリフォームは、次の順番で検討すると整理しやすくなります。
- 不具合・におい・汚れを解消する
- 内見時に目につく部分を整える
- 入居者が求める設備を検討する
- 大きな工事は費用と効果を比較する
播磨不動産株式会社では、募集状況や物件の状態を確認し、必要な修繕と募集条件の見直しを合わせてご提案します。
複数の工事店の見積もりを比較し、費用の妥当性も確認します。
明石市・加古川市・神戸市で、「空室が続いている」「どこまでリフォームすべきか分からない」とお悩みのオーナー様は、播磨不動産へお気軽にご相談ください。
