今日は、賃貸物件のオーナー様との話の中でよく出てくるサブリースってオーナーにとって安心？について書きたいと思います。
そもそもサブリースとは、不動産会社がアパートやマンションなどの建物を、オーナーから一括で借上げ、入居者に転貸する管理方式です。
サブリース契約のメリットとは・・・
・安定した家賃収入が得られる
空室・家賃滞納に関係なく、毎月一定の家賃収入を確保することができるので、年間を通して収入額の見込が分かりやすい。
・空室リスクが少ない
空室になった際、一定の免責期間が過ぎれば家賃が保証されますので、空室が続いても安心して家賃を受け取ることができる。
・賃貸経営の知識や経験が不要
賃貸経営には、入居募集、クレーム対応、更新業務等、さまざまな管理事務が発生します。経験や知識がなければ、それらをこなすのはかな
り困難です。しかしサブリースでは賃貸経営に係わる業務は、すべてサブリース業者で行いますので、全く知識がないという方、遠方に住んでて物件になかなか行けないという方でも安心です。
一方、サブリース契約にはデメリットも存在します・・・
・収益性が低い
サブリース契約は一般管理と比べて収益性が低くなります。サブリース会社の手数料は、一般的に10％～20％が相場となります。それに比べ一般管理の手数料の相場は５％程度であることから確実に収益性は低くなります。
・空室リスクがない訳ではない
空室になった際に、免責期間を除けば家賃保証はされます。しかし空室期間の家賃保証はサブリース会社にとっては当然ながら損失になりますし、その損失は必ずどこかで取り返さなければなりません。サブリース会社によっても異なりますが、一般的には数年毎に賃料の見直しがあり、そこで大幅に減額ということも十分ありますので注意が必要です。
・修繕費が高い
この悩みを持たれている方が圧倒的に多いです。サブリース契約では一般管理と違って、修繕をする際に修繕業者をオーナーで選べないケースがほとんどです。修繕費には、当然サブリース会社の利益が含まれて請求されますので、高額になる可能性があります。また大手企業になるほど、間に携わる業者が増える為、修繕費用が高くなる傾向にあります。
・サブリース会社の方が立場が強い！？
オーナー様からすると、サブリース会社は入居者にあたり借地借家法が適用されます。借地借家法では、貸主よりも借主の権利が保護されるため、サブリース契約でも、借主であるサブリース業者の権利が保護されます。それにより、貸主であるオーナーからの一方的な契約解約はできません。しかし、入居者であるサブリース会社は、1～３ヶ月前の予告でいつでも解約が可能です。
一見、サブリースは安心と思われがちですが、大きな落とし穴が存在します。サブリースを検討されている方は、想定利回りや未来の家賃シュミレーションだけで決断せず、本当にそのサブリース会社で大丈夫か、また契約内容は問題ないか等、しっかり検討する必要があります。
結論
サブリース契約は、30年一括借上と謳っていても、同じ家賃がずっと保証される訳ではありません。また周辺相場や人口の増減にも影響を受け、修繕費用も高くなることを考えると安心とは言い辛いのが弊社の結論です。
弊社には、サブリース会社で長年勤務した社員も在籍しておりますので、何かお悩みや質問等ありましたらお気軽にお問合せくださいませ♪
