第１種低層住居専用地域』とは？どんな建物が建築可能か？
都市景観の保守、住居環境による健康問題の防止、都市の発展と秩序維持、
様々な必要性から定められている都市計画法。
その計画に基づいて分かれた13種の用途地域、各地にいずれかの用途地域が指定されており、
住みよい街づくりに必要不可欠となっております。
「第１種低層住居専用地域」はその中の一つにあたります。
物件探しをしていると、用途地域のことはよく耳にするかと思いますが、
どのような制限があり、どのような建物が建てられるのでしょうか？
〇第１種低層住居専用地域の特徴
一戸建てが建ち並ぶ住宅地、ゆったりと街並みを形成、そんなイメージのエリアです。
高さ制限や建蔽率など、どの用途地域よりも厳しい建築制限で、
低層住宅の良好な住環境を守ってます。
住宅、幼稚園保育園、小中学校、図書館、寺社、診療所、住宅兼用店舗、交番、等が建築可能。
スーパーやホテルや工場などは建築不可で、閑静な住環境を維持しております。
ちなみにコンビニですが、高齢者の方の日々のお買い物事情を考慮して、
近隣住民の理解を得れば、という条件付きで建築可能。
しかしコンビニがあると、夜間も人が集まったり、
駐車場利用の排気ガス、搬入トラックの往来、ゴミの匂い、室外機の音など、
様々なトラブルが想定されますね。
❚メリット
１．騒音源がなく静かに暮らせます
２．高い建物がなく陽当たりが良いです
３．ゆとりのある敷地が多い地域です
❚デメリット
１．敷地が広いため土地価格が高価になります
２．スーパーや商業施設と距離が出てしまいます
３．都心部より郊外に多く、都心部の勤務先だった場合、遠くなってしまいます
〇第１種低層住居専用地域の制限とは
まず、第１種低層住居専用地域と第２種低層住居専用地域には、
他の用途地域にはない制限があります。
❚隣地境界からの外壁後退
第１種低層住居専用地域では、建物の外壁や柱を境界線から、
１ｍ～１.５ｍ後退させなければなりません。
敷地ギリギリまで建物を建ててしまうと、圧迫感が生まれゆとりが出ません。
そのためこのような規定がございます。
しかし、すべての地域で設けられている規定ではなく、地域により異なるため、
建築前に役所に問い合わせてみてください。
❚絶対高さ制限
第１種低層住居専用地域などでは、建物の高さを１０ｍもしくは１２ｍまで、
と定められております。
日当たりや風通しを確保するため、規定されている事柄になります。
また、絶対高さ制限以外にも、高さを制限する建築基準法が、
「道路斜線制限」と「北側斜線制限」の２種類ございます。
・道路斜線制限
敷地が面した道路の、反対側の境界線から、敷地に向かって引いた、
一定の勾配斜線内に、建物を納めなければならない、というもの。
尚、反対側の境界から敷地に向かって、２０～３５ｍ離れた部分は、
斜線内に納めなくても大丈夫です。
・北側斜線制限
北側の家の日差しを確保するための規定です。
北側の境界線から５ｍ立ち上げたところから、一定の勾配で引いた斜線内に建物を
収める必要があります。
このほかにも、ほかの用途地域でも指定されている、建ぺい率容積率がございます。
❚建ぺい率
敷地に建てられる建築面積の割合を示します。
第１種低層住居専用地域では、３０％・４０％・５０％の地域が多いです。
建ぺい率５０％では、敷地の５割しか使えません。
例えば、１００㎡の土地で建ぺい率５０％の時、
１００㎡×５０％＝５０㎡で、５０㎡が建築可能面積となります。
❚容積率
敷地に建てられる延床面積の割合を示します。
第１種低層住居専用地域では、５０％・６０％・８０％の地域が多いです。
例えば、１００㎡の土地で容積率８０％の時、
１００㎡×８０％＝８０㎡で、８０㎡が延床面積の最大値となります。
上記を組み合わせた場合、【土地面積１００㎡、建ぺい率５０％、容積率８０％】となり、
１階５０㎡、２階３０㎡にして、延べ８０㎡にするか、
１階４０㎡、２階４０㎡にして、延べ８０㎡にするか、
といった建物になるかと思います。
〇第１種低層住居専用地域に３階建ては建築できる？
原則的には建築可能ですが、厳しい制限をクリアするためには、敷地面積が必要となります。
現実的には、斜線制限や日影規制があるため、厳しい条件かと思います。
その程度の敷地面積が確保できるなら、２階建てでも広い住宅を建築出来る為、
３階建てをわざわざ選ぶ必要が無いかとも思います。
どうしても第１種低層住居専用地域に３階建てを建築したい場合、
建築会社に一度相談してみてください。
〇まとめ
１・第１種低層住居専用地域は一戸建てが建ち並ぶ閑静な住宅地
２・敷地にゆとりが出るが、その分高くなります
３・厳しい建築制限があり、建築前に要チェック
４・３階建ては、原則建築可能だが、現実的には厳しい
５・建てられる建物に限りあり（住宅・共同住宅・幼稚園保育園・小中学校・図書館・神社・交番・郵便局・（コンビニ））
