媒介契約とは
不動産を売却する際の媒介契約とは、仲介会社である宅地建物取引業者が不動産を売る人、または売る人と買う人の仲介契約を結ぶ契約のことを言います。
この不動産の仲介業者は、宅地建物取引業法に基づき依頼主と媒介契約を結ぶよう義務づけられています。
媒介契約の種類によって内容は異なりますが、仲介手数料などの報酬や期間などについて取り決め、媒介契約書を取り交わします。
媒介契約の種類
どこの不動産仲介会社に売却を依頼するか決まったら、売買の前に業者との媒介契約を行ないます。
契約内容の異なる「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類から選んで契約することになります。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、3つの媒介契約の中で最も制限の少ない契約で、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる唯一の契約方法です。
また、例えば自分の知り合い等で購入希望者がいた場合にも売買することができます。
その他、不動産業者が利用している、全国の取引物件が掲載してある指定流通機構(レインズといいます)への登録義務は任意となっており、依頼主への販売状況の報告義務もありません。
複数の不動産仲介業者と契約できるのはメリットでもありますが、逆に言うと色々な会社が販売をできる事で、特に人気のエリアえない場合にはあまり力を入れて販売活動をしない可能性もあります。
さらに、レインズは国土交通大臣が指定したデータベースで、あらゆる不動産業者が利用しているため、そこへの掲載が任意というのも大きなデメリットといえます。
専任媒介契約
専任媒介契約は、媒介契約ができる会社が１社と決められています。
一般媒介契約のように、何社とも契約することはできません。
ただし、一般媒介契約と同じように、売る側が自分で買いたい人を探してきて契約することができます。
この契約では、レインズへ物件情報を、媒介契約をした日の翌日から７日以内に登録することが義務づけられています。
一般媒介契約では、販売状況の報告義務もありませんが、専任媒介契約だと２週間に１回以上の連絡が義務づけられているため、物件の問合せ状況等がどうなっているかを定期的に知ることができます。
また、契約期間が３か月以内と定められているため、３か月で売れなかった場合に販売を続ける際には契約更新をすることになります。
基本的には専任媒介契約を結ぶことが多いです。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、基本的な内容は専任媒介契約と同じです。
大きな違いをいうと、この契約のみ、自分で購入希望者を見つけてきて契約することが禁止されています。
その他の違いは、専任媒介契約での義務事項がより厳しくなっており、レインズへの登録義務は５日以内、販売状況の報告義務が１週間に１回以上となっています。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 依頼できる会社の数 | 複数 | １社のみ | １社のみ
|
| 売主が買主を見つける | 〇 | 〇 | × |
| 契約期間 | 定めなし | ３か月以内
| ３か月以内
|
| 販売活動の報告義務 | なし | ２週間に１回以上 | １週間に１回以上 |
| レインズへの登録義務 | なし | 契約締結日の翌日から7日以内 | 契約締結日の翌日から5日以内 |
不動産を売却する流れ
土地やアパートなどの不動産を売るには大きく以下のような流れで進みます。
１．不動産会社に物件の査定を依頼する
２．不動産会社と媒介契約をむすぶ
３．買主と売買契約をする
４．買主に物件を引き渡す
まずは査定からはじまりますが、不動産の売却はどのような不動産会社に仲介するのが良いでしょうか。
大手の不動産会社ですと、買い手を抱えている件数も多いため、売買がマッチする機会が多いといえるでしょう。
小さな不動産会社の場合は、地域密着で得意なエリアを持っている場合が多いです。
昔からあるエリアの土地や築年数の古い建物、入居者がいて売却までの流れが難しそうな賃貸物件などは、地元の会社の方が相性が良い場合があります。
不動産の売却は担当者の対応スピード等も大切なポイントとなるため、査定を依頼してみて、担当者との相性が良さそうであれば、そこで進めるのも良いでしょう。
どの会社に依頼するのが良いのか？
では、実際どんな会社に仲介を依頼するのが良いのでしょうか？
札幌には数多くの不動産会社がありますが、大手企業も、地場の企業も、メリットは様々です。
大手の不動産会社
大手不動産仲介会社の場合、会社が大きいほど資金力があるため広告宣伝に期待ができます。
また、買い手を抱えている件数も多いため、売買がマッチする機会が多いといえるでしょう。
デメリットとしては、顧客数が多い分担当者１人で抱えている件数も多く、１人１人に多くの時間を割いて対応する等が難しく、思うように進まないこともあるかもしれません。
新規分譲地等の開発が進んでいる人気エリアの場合は、宣伝力がアピールポイントとなるため大手の方が売却しやすくなる可能性があります。
地元の不動産会社
地域の不動産屋は、規模が小さくても地域密着で営業活動を得意としているケースが多いです。
独自のネットワークを持っていたり、得意分野に特化していたりなど、自分の希望に沿った会社に出会うことができれば大きなメリットとなるでしょう。
昔からあるエリアの土地や築年数の古い建物、入居者がいて売却までの流れが難しそうな賃貸物件などは、地元の会社の方が相性が良い場合があります。
査定時に必要なもの
土地の場合は、建物のように家の中を見たりする必要がなくいつでも現地確認ができるため、簡易査定ではなく訪問査定で依頼しましょう。
訪問査定は実際に売却予定の物件へ不動産会社が訪問して査定を行います。
訪問査定では、敷地と隣地の状態などの周辺環境や、日当たりなど、物件の状態を詳しく見て反映した査定額を算出します。
そのため、簡易査定と比べるとより細かな条件で価格を出すことができます。
実際に売却を行う際にはこの訪問査定を必ず行います。
また、訪問査定では精度の高い査定を行うために用意しておく書類がいくつかあります。
・登記簿謄本
・公図
・登記識別情報、または登記済権利書
・身分証明書
・印鑑証明書
証明書以外は、契約時にまとめてもらっている事が多いので、探してみましょう。
不動産会社によって必要な書類が異なる場合がありますので、事前に相談しておくのがよいです。
自分の所有物件の査定を依頼する際に、すぐに目安を知りたいだけなら簡易査定で充分です。
逆に実際の売却価格を検討したい場合は、訪問査定を依頼ししっかりと査定額を出しておく方が良いでしょう。
ただし、現地での査定の場合は、査定額が出るまでに日数がかかりますので、余裕をもって依頼することをおすすめします。
