離婚や相続をきっかけに、不動産売却を検討し始めるというケースは少なくありません。
しかし、不動産売却は人生で何度も経験することではありませんので、お悩みの方もいらっしゃるかと思います。
そこで、この記事では、離婚や相続をきっかけに不動産売却をおこなう際の注意点についてご紹介します。
不動産売却時の「仲介」と「買取」の違いは？契約の際の注意点
不動産売却をおこなう際には、「売却」と「買取」という2つの売却方法があるということはご存じでしょうか。
2つの売却方法には大きな違いがあり、この違いを見落としてしまうと不動産売却がスムーズに進まないこともあり得ますので、注意が必要です。
こちらでは、「売却」と「買取」の違いについて確認していきましょう。
売却と買取の違い①物件の買主と購入する目的が違う
「売却」とは、不動産会社が不動産売却の仲介をおこない、「個人のお客様」と売買契約を締結する契約方法のことです。
一方、「買取」とは、不動産会社が物件を直接買い取る売却方法のことをいいます。
この場合、売買契約を締結する買主は「不動産会社」です。
個人のお客様の多くは、ご自身がお住まいになるために購入するのに対し、買取をおこなう不動産会社は、取得した不動産を再度販売することを目的に不動産を買い取ります。
このように、買主が誰なのか、買主がなぜ物件を購入するのかといった点に「売却」と「買取」の違いがあります。
売却と買取の違い②売却にかかる期間が違う
売却の場合、集客や内覧対応、契約条件の調整などの期間を想定しなければいけません。
そのため、通常の不動産売却では、売却が完了するまでに3か月から半年程度の期間がかかると言われています。
その一方で、不動産の買取では、提示される買取価格に納得することができれば、すぐに売買契約に進むことが可能です。
集客や内覧対応が必要ありませんので、最短3日から1週間程度といった短期間で売却を終わらせることができます。
売却と買取の違い③売却価格が違う
売却では、購入希望者が見つかるまで広く集客をおこないますので、相場と同じ程度の価格で売買契約に至る可能性が高くなります。
一方、買取の場合、売却のときと比較すると一般的には相場より1割から3割程度価格が安くなってしまいます。
ただし、物件の条件によっては、相場と同じ程度で契約に至るという可能性もまったくないわけではありません。
「売却だけでなく買取も検討したい」とお考えでしたら、仲介と買取をおこなっている不動産会社に相談し、売却価格と買取価格がそれぞれいくらになるのかの査定依頼をしてみると良いでしょう。
離婚がきっかけで不動産売却をする際の正しい手順と注意点
結婚した3組に1組が離婚をしているというデータからもわかるとおり、離婚がきっかけで不動産売却をおこなう方は少なくありません。
離婚が原因で不動産売却を検討する際に注意しなければいけないことは、以下の3つです。
- どのように財産分与をおこなうか
- 所有する不動産の名義は誰なのか
- 住宅ローンの残債はいくらあるか
どのように財産分与をおこなうか
財産分与とは、夫婦が結婚している間に築いた財産を、離婚時に分ける手続きのことをいいます。
現金や有価証券だけでなく、不動産も財産分与の対象に含まれるため、分け方についての協議が必要です。
この際、不動産の持分割合（所有権の割合）や収入は考慮されず、原則として夫婦で2分の1ずつに分ける必要があります。
不動産の財産分与は不動産を現金化して進めるのが一般的ですが、お互いの合意があれば、合意内容に沿った財産分与をおこなうことができます。
そのため、夫婦の一方が「このまま住み続けたい」とお考えであれば、代金を支払うことで不動産を買い取ることも可能です。
所有する不動産の名義は誰なのか
不動産売却は、名義人でなければ基本的にはできません。
また、共有名義（1つの不動産を複数人で所有すること）の場合、不動産売却をするためには共有名義人全員の同意が必要です。
そのため、売却をおこなう際には、売却する不動産を誰が所有しているのかを確認する必要があります。
名義人が誰なのかわからないときは、購入時の売買契約書を確認しましょう。
売買契約書に署名捺印している方が名義人となりますので、夫婦が共有名義人の場合は、2人の署名捺印がされているはずです。
住宅ローンの残債はいくらあるか
住宅ローンなどの融資を受けて不動産を購入している場合、住宅ローンの残債がいくらあるのかを確認しなければいけません。
ローンの残債と不動産の売却価格のどちらが大きいかによって、注意する点が異なります。
アンダーローンの場合
「アンダーローン」とは、売却価格が住宅ローンの残債を上回る状態のことです。
この場合は通常どおりの不動産売却を進めることができ、売却で得た代金でローンの完済をおこないます。
ローンの残債を支払い、手元に残ったお金が財産分与の対象です。
オーバーローンの場合
「オーバーローン」とは、不動産売却価格が住宅ローンの残債を下回る状態のことを言います。
不動産を売却するためには、ローンを完済したうえで、抵当権抹消登記をおこなわなければいけませんので、自己資金を準備する必要があります。
資金調達ができない場合は、原則として不動産を所有し続けながらローンの返済をおこなわなければいけませんが、離婚が原因で売却せざるを得ないといった状況では、「任意売却」という売却方法を取ることも可能です。
ただし、任意売却をおこなうためには、金融機関などの債権者からあらかじめ承諾を得なければいけません。
また、任意売却で売却できたとしても、残った住宅ローンの支払いは離婚後も続ける必要がありますので、ご注意ください。
相続がきっかけで不動産売却をする際の正しい手順と注意点
最後に、相続がきっかけで不動産売却をする際の手順や注意点について解説します。
相続した不動産を売却する手順は、以下のとおりです。
- 遺産分割協議をおこなう
- 相続登記をおこない、相続不動産の名義を変更する
- 相続不動産を売却する
- 現金を分割する（換価分割の場合）
相続不動産を売却する際の注意点
相続をきっかけに不動産売却をする場合、以下の点に注意しましょう。
- 相続人同士の話し合いは十分におこなう
- 相続登記は代表者の名義でおこなう
相続人同士の話し合いは十分におこなう
相続人が複数人いる場合、相続人全員から不動産売却の同意を得なければいけません。
「思い出のある実家を売りたくない」といった理由で、ほかの相続人に協力してもらえず、遺産分割協議協議が進まないといった状況も考えられますので注意が必要です。
後々のトラブルにつながることもありますので、相続人同士の話し合いは十分におこなうようにしましょう。
相続登記は代表者の名義でおこなう
相続不動産は、亡くなった方の名義のまま売却することはできません。
そのため、相続登記をおこない名義変更する手続きが必要となります。
相続人が複数人いる場合は、代表者の名義で相続登記をおこなうようにしましょう。
相続人全員の共有名義にすることも可能ですが、売却をする際の手続きが煩雑になってしまいますのでご注意ください。
相続不動産の売却でかかる税金
相続不動産を売却する際には、相続税以外に「登録免許税」「印紙税」「譲渡所得税」といった税金がかかります。
登録免許税や印紙税は売却価格によって税額が決まりますので、不動産売却に慣れていない方でも、納税額をある程度把握することが可能です。
しかし、相続税や譲渡所得税の納税額を把握するためには、複雑な計算をおこなわなければいけません。
納税額を大幅に減らすことができる控除や特例もあり、正しい計算をしないと余分に税金を払ってしまう可能性があります。
支払う税金がどれくらいになるのか不安という方は、不動産会社と話し合いながら売却を進めていくようにしましょう。
まとめ
今回は、離婚や相続をきっかけに不動産売却をおこなう際の注意点についてご紹介しました。
離婚や相続では、不動産売却以外にもやらなければいけない手続きがたくさんあります。
精神的にも負担が大きい状況かと思いますので、少しでも手間や負担を減らせるよう、不動産会社と相談しながら売却を進めていくと良いでしょう。
