本日は、『媒介契約』について書かせていただきます。
媒介契約とは、所有している物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報奨金額をどのようにするかといった内容を定めた媒介契約書をあらかじめ取り交わすことを言います。
また、媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がございます。
・専属専任媒介契約とは
仲介業務を1社の不動産会社だけに依頼する契約で、同時にほかの不動産会社に仲介を依頼することはできません。また、自分で売買相手を見つけてきた場合でも直接売買ができず、仲介業務を依頼した不動産会社を通じて取引をすることになります。
不動産会社側では、媒介契約締結日の翌日から5日以内に仲介依頼を受けた物件情報を指定流通機構（レインズ）（※）に登録する義務を負います。さらに、不動産会社は1週間に1回以上文書または電子メールで業務処理状況の報告を行わなければなりません。
専属専任媒介契約は、依頼者にとって拘束力がかなり強い契約であるため、有効期間は3か月以内となっています（契約更新の場合でも3か月以内）。主に不動産売却時に用いられる媒介契約です。
国土交通大臣によって指定された不動産流通機構、もしくは不動産流通機構が運営しているシステムのことです。システムの通称（レインズ）から、機構自体も「レインズ」と呼ばれています。担当地区によって東日本レインズ・中部レインズ・近畿レインズ・西日本レインズの4機構があります。レインズに登録された不動産情報には、宅地建物取引業の免許を持つ全国の不動産会社からアクセス可能です。
・専任媒介契約とは
専属専任媒介契約と同様に、仲介業務を1社の不動産会社だけに依頼する契約です。しかし、専属専任媒介契約と違い、自分で売買相手を見つけてきた場合は、不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶことができます。
また、不動産会社は、媒介契約締結日の翌日から7日以内に依頼を受けた物件情報をレインズに登録すればよく、業務処理状況の報告も2週間に1回以上となります（文書または電子メール）。
専任媒介契約も、依頼者にとって拘束力が強い契約であるため、専属専任媒介契約と同様に、有効期間は3か月以内です（契約更新の場合でも3か月以内）。こちらも主に不動産売却の際に利用される媒介契約となっています。
・一般媒介契約とは
同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約で、自分で売買相手を見つけてきた場合でも不動産会社を通さずに直接売買することができます。不動産会社を通して売買相手を見つけた場合は、好条件の売買相手を紹介してくれた不動産会社と契約をすすめることが一般的です。
法令上の義務はないため、不動産会社によるレインズへの登録は任意、業務処理状況の報告も任意となります。ただし、依頼者が不動産会社にレインズへの登録や業務処理状況の報告を求めることは可能です。
契約の有効期限については、法令上の規定はないものの、行政指導にしたがい3か月以内となります。3種類の媒介契約のなかでは、依頼者と不動産会社双方への制限が少なく、比較的自由度が高い契約です。
それぞれ、メリット・デメリットがありますのでどの媒介契約を結ぶのが良いか
不動産会社としっかり相談し合って納得いく契約を結ぶようにしてくださいね。
