投資用ローンと住宅ローンは併用可能か
「投資用ローンを組んで不動産投資をしているけど、自宅用に住宅ローンも組みたい」
不動産投資をしながらもマイホームを持ちたいとお考えの方、是非ご覧ください。
住宅ローンと投資用ローンは似て非なるもの。対象が「物件」という点では共通していますが、物件の「使用目的」が違います。
住宅ローン……自分が住むための住宅の購入資金として借りられるローン
投資用ローン……他者に貸すなど不動産投資で収益を得るために組むローン
住宅ローンは本人の返済能力を、投資用ローンは物件の返済能力を問われます。
投資用ローンと住宅ローンは併用できる
そこで気になるのが”不動産投資もしたいけど、マイホームも欲しい”という場合「ふたつのローンを両立できるのか」という点です。
結論、ハードルは上がりますが十分可能です。
ただし、併用する場合は「与信枠」に注意が必要です。与信枠とは、申請者が金融機関から借りることができる金額の上限枠を示す数値です。
一般的には与信枠は年収の5倍から10倍と言われており、 年収400万円の方でしたら与信枠は2,000～4,000万円ということになります。投資用ローンで与信枠を使い切ってしまっている場合、住宅ローンを組むことは難しくなります。
また、節税対策で収支（家賃収入－経費）をマイナスにしている場合も注意が必要です。
節税にこだわりすぎるのは危険
節税は不動産投資のメリットのひとつです。
家賃収入から経費(管理費や固定資産税、金利など)を差し引いた額がマイナスの場合、そのマイナス分を給与所得から差引くことができます。
本業の給与所得から源泉徴収されている税金は、不動産所得の赤字の分だけ多く支払っていることになるため、その分の税金が確定申告をすることで戻ってきます。
一方で、住宅ローンの観点からするとデメリットにもなり得ます。不動産投資で収益が出ていないと、住宅ローンが借りにくくなるからです。
住宅ローン審査で金融機関が確認するポイントは、給与所得から不動産投資のマイナス分を加味した額です。年収400万円の方が収支マイナス100万円にしていた場合、年収は300万円になるイメージです。与信枠が減るのです。
以上を整理すると、このようにまとめられます。
①投資用ローンと住宅ローンは併用可能
②自分の与信枠を把握し、どちらか片方で使い切らないように
③節税は不動産投資のメリットだが、やりすぎると与信枠が減るので要注意
実際に自分自身が借入できるのか、いくら借入ができるのか等が知りたい場合は、金融機関に事前審査の申込みをすることをおススメします。
