未登記建物は売買できますが、買主様にとってデメリットやリスクがあるため、
売却がしにくく、売却価格に影響が出ることもあります。
ー 買主側のリスク・デメリット ー
・購入し取得したにも関わらず、所有権を第三者に主張する事ができない
不動産取引では通常、売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、所有権移転登記を行います。
しかし建物が未登記であれば移転登記を行う事が出来ません。
仮に二重売買なので取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記した第三者に対して買主様は所有権を主張する事が出来ません。そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。
・住宅ローンなどの融資を利用しようとしても、融資を受ける事ができない
融資を受ける事ができない理由は抵当権が設定できないからです。融資を利用する場合、金融機関は土地や建物に抵当権を設定します。万が一、返済不能などになった場合、抵当権が実行されて競売にかけられる事になります。
ところが抵当権を設定する建物が無ければ抵当権設定は出来ません。売買は可能だけど実際そのまま購入する買主様が少ないと言う事ですね。
ー 買主様の名義に登記できるようにするには、どうすればいいのか ー
誰が所有者なのか分かるようにする登記を保存登記と言いますが、
保存登記をするためには建物の表題登記が必要です。
①表題登記
不動産を特定するため不動産登記の表題部にされる時の事を言います。建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造などの登記となります。不動産登記法では、表題登記のない建物所有権を取得した者は、取得日から1か月以内に表題登記を申請しなければ
10万円以下の過料となっています。
②建物の所有権保存登記
保存登記を行うことで建物の所有者を明示する事が出来ます。
いきなり買主様名義で保存登記をする事は、法律上難しいため売主様の名義にする事が一般的です。
費用負担をどうするか、表題登記と保存登記をいつまでに完了させるか事前に取り決めが必要です。
（表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士が対応しそれぞれ分野が違うので注意）
ー 建物全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合も。 ー
別棟を建築や増築した場合などが挙げられます。原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引き渡す必要がありますが、買主様が住宅ローンを利用しない、あるいは引き渡し後建物を解体撤去するなど買主様が未登記のまま引き渡しを争奪される場合もあります。
ー 何から始めればいい？ ー
まずは売却に力を入れている不動産業者に相談されるのが良いかと思います。
土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん、物件の特性や想定する購入希望者など考えながらアドバイスが貰えるかもしれません。
