修繕費を適正化するために知っておきたいポイント
アパート経営において避けて通れないのが修繕工事です。
外壁塗装、室内リフォーム、給湯器交換、共用部の修理など、築年数が経過するほど修繕費は増えていきます。
しかし実際には、必要以上の費用を支払ってしまっているオーナー様も少なくありません。
今回は、賃貸管理の現場で見てきた【修繕で損をしてしまうオーナーの共通点】をご紹介します。
① 管理会社や業者の提案をそのまま受け入れてしまう
長年付き合いのある管理会社や工事業者から提案されると、プロが言うなら間違いないだろうと思ってしまうことがあります。
もちろん適切な提案も多くありますが、中には本来必要のない工事や、まだ先送りできる工事が含まれている場合もあります。
例えば、
- 外壁が綺麗な状態で外壁塗装を提案される
- 部分補修で済むのに全交換・・・一部交換で対応できるケースも多々あります。
提案内容を一度冷静に確認することが大切です。
② 相見積もりを取らない
修繕工事で最も多い失敗がこれです。
工事内容が同じでも、
- A社：350万円
- B社：280万円
- C社：220万円
ということは珍しくありません。
実際に弊社へご相談いただいた案件でも、外壁塗装工事の見積もりを見直した結果、約160万円のコスト削減につながった事例があります。
工事品質を維持しながら適正価格を把握するためにも、複数社の比較は重要です。
③ 安い業者＝得 と考えている
逆に安さだけで業者を選ぶのも危険です。
極端に安い見積もりの場合、
- 塗装回数が少ない
- 材料の品質が低い
- 保証がない
- 必要な工程が省略されているケースがあります。
大切なのは金額ではなく、工事内容と価格のバランスです。
④ 修繕履歴を把握していない
築20年以上のアパートでは、前回いつ工事したのか分からないというケースもあります。
修繕履歴が曖昧だと、同じ工事を重複して行う、本当に必要な工事を見落とす等の可能性があります。
長期的な修繕計画を作成しておくことが重要です。
⑤ 空室対策と修繕を分けて考えている
修繕は単なる維持管理ではありません。
入居率にも大きく影響します。
例えば、
- 共用部照明のLED化
- エントランス美装
- 郵便ポスト交換
- 宅配ボックス設置などは、募集力向上にもつながります。
修繕費を「経費」と考えるだけではなく、入居率改善への投資という視点も必要です。
修繕費で損をしないためには？
修繕工事で大切なのは、
・本当に必要な工事か
・適正な金額か
・将来の収益につながるか
を見極めることです。
オーナー様ご自身で判断するのが難しい場合は、第三者の視点で見積もりや工事内容をチェックしてもらうことも有効です。
まとめ
アパート修繕で損をしてしまうオーナー様には共通点があります。
- 提案をそのまま受け入れる
- 相見積もりを取らない
- 安さだけで判断する
- 修繕履歴を管理していない
- 空室対策との関連を考えていない
修繕費は賃貸経営の収益を大きく左右します。
適正な修繕計画を立てることで、不要な支出を抑えながら資産価値を維持することができます。
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