中古マンションの売買の時には、耐用年数や償却率の算出方法について理解しておく必要があります。
耐用年数とは、資産を減価償却する際に使用する年数で、法定上使用可能とされる見積期間です。
新築マンションと異なり、中古マンションはある程度の築年数が経過している物件ですが、単に経過年数を差し引けば良いというものでもありませんので、算出方法など確認しておきましょう。
中古物件の耐用年数はどのように決まる？
中古マンションなど中古資産の耐用年数は、購入した時点で経過期間が新築の場合の耐用年数の全部を経過しているのか、経過していないかで算出の仕方が異なります。
税務上は様々な計算方法がありますが、実務上、用いられる計算式で考えて行きましょう。
●使用可能期間の年数を残存耐用年数とする
まず、法定耐用年数は税務上決められている新規物件の見積り利用期間で、耐用年数表によって定められています。
中古物件を購入した場合に用いる耐用年数と償却率は、事業として使う以後の使用可能期間の年数である残存耐用年数によることが可能とされています。
●計算式を用いて残存耐用年数を算出する
ただし使用可能期間を見積ることは難しいので、計算式を用いて算出した見積耐用年数を使い減価償却計算を行います。
・すでに法定耐用年数の全部を経過した物件
購入した中古資産の経過期間が、法定耐用年数の全てを経過している物件は、
「法定耐用年数×20％＝中古資産の残存耐用年数」となります。
・法定耐用年数の全部は経過していない物件
法定耐用年数の一部を経過しているけれど法定耐用年数までは達していない物件については、「（法定耐用年数－経過年数）＋（経過年数×20％）＝中古資産の残存耐用年数」です。
※計算する上での注意
ただし、中古資産の経過期間について、1年未満の端数は月数に直して計算します。
また、算出した年数に1年未満の端数が出た場合には端数は切り捨てますが、計算途中の1年未満の端数は切り捨てません。算出した年数が2年に満たない場合は2年とすることになっていますので注意しましょう。
※償却率について
なお、償却率は減価償却資産の償却率表があるので、償却方法ごとの耐用年数に応じた償却率が定められています。よって、算出した年数の償却率を使うようにしましょう。
